Bostadsbrist, eller bristande tillgänglighet till bostäder?

Postat november 6, 2018 av kopsch

I mitt förra inlägg här skrev jag om att bostadsbrist inte är något som låter sig byggas bort. I det här inlägget tänker jag ifrågasätta hela begreppet bostadsbrist, såsom jag uppfattar det i debatten. I princip varje gång som bostadsbristen diskuteras kommer kraven om att det måste byggas mer, och diskussionen rör sig med nödvändighet kring vem som ska betala för alla de bostäder som måste byggas.

Det är inte en hemlighet att ”bristen” är som störst för vissa kategorier av hushåll, exempelvis unga, nyanlända, och generellt för de hushåll som har lägre inkomster, särskilt de som befinner sig i expansiva regioner (våra storstäder och studentstäder). Ett faktum vi har att förhålla oss till är att antalet bostäder per person i riket (såväl som i Stockholm) har varit i princip detsamma sedan 1990-talet, ungefär 0,5 bostäder per person. För vår genomsnittliga hushållsstorlek är det är ett rimligt tal, det ger en bostad per hushåll. Detta faktum talar inte direkt för att vi har en bostadsbrist, utan snarare att vi har en bristande tillgänglighet till de bostäder som faktiskt finns, varför har vi det?

Bristande tillgänglighet till hyresmarknaden har, i vissa områden och över tid i allt fler områden, varit ett faktum sedan hyresreglering infördes 1942. Eftersom detta har stängt hyresmarknaden för ett stort antal personer, särskilt unga och andra grupper som saknar kötid och kontakter, har marknaden för ägda bostäder länge varit den enda vägen in. Efter 1970, då den sista prisregleringen för den ägda marknaden (den för bostadsrätter) slopades, har denna marknad varit tillgänglig för de som haft möjligheter att låna. Men här har något hänt. Dels har priserna stigit, men det har förstås även inkomsterna gjort. De senaste 10 åren kan vi se fyra förändringar som försvårat för de som står utanför, och då särskilt för unga och andra grupper som står längst från bostadsmarknaden.

1.       Avskaffandet av proportionerlig fastighetsskatt

2008 avskaffades den proportionerliga fastighetsskatten och ersattes av en kommunal fastighetsavgift. Sänkningen blev störst för fastigheter med höga taxeringsvärden, och ekonomisk teori gör gällande att sänkningen verkar positivt på pris. Slipper man betala en stor summa i skatt varje år för fastigheten, kan man istället betala mer i köpeskilling. Högre priser har, allt annat lika, gjort det svårare för kapitalsvaga grupper att ta sig in på marknaden.

2.       Bolånetak

2010 skärptes kravet på eget kapital för att få låna till bostad. Kravet gör gällande att en bostadsköpare måste ha minst 15 procent i egen insats. Det är inte svårt att föreställa sig att precis samma grupp som drabbas av slopad proportionerlig fastighetsskatt även drabbas här, det vill säga kapitalsvaga.

3.       Amorteringskrav 1

2016 infördes det första amorteringskravet. Detta innebar att de som har lån som överstiger 70 procent av bostadens värde måste amortera 2 procent årligen, för lån över 50 procent, men under 70 procent av bostadens värde måste man amortera minst 1 procent. Även om amortering inte är en kostnad påverkar det hushållets kassaflöde. Ett amorteringskrav drabbar således de som är kapitalsvaga (och därför måste låna till en stor andel av bostadens värde) och de som inte har särskilts stora löpande inkomster, eftersom amorteringen blir en extra utgift.

4.       Amorteringskrav 2

2018 infördes det skärpta amorteringskravet. Hushåll som lånar mer än 4,5 gånger sin årsinkomst behöver ni amortera ytterligare 1 procent, utöver det första amorteringskravet. Det här drabbat ytterligare samma grupp som drabbas av det första amorteringskravet.

 

För gruppen unga, som tidigare inte haft möjlighet att ta sig in på hyresmarknaden på grund av politikens misslyckande att inte omreglera hyresmarknaden för att eliminera köer genom prismekanismen, har man nu genom fyra nya reformer effektivt stängt resten av bostadsmarknaden. Kvar står osäkra och dyra andrahandskontrakt som i princip alltid är tidsbegränsade. Så vad kan man göra? Ett första steg, om vi ska beta av listan ovan vore att omreglera hyressättningen. Ett system där hyrorna sätts i jämvikt kommer eliminera köerna, och kraftigt underlätta för många att komma in på hyresmarknaden. Ett andra steg är att återinföra den proportionerliga fastighetsskatten, och även låta den omfatta bostadsrätter, detta kommer verka återhållande på bostadspriserna. Kvar står då eventuella problem med hushållens skuldsättning. Att hushållen inte ska kunna belåna sig till 100 procent av bostadens värde framstår som sunt, det bör finnas utrymme för prissänkningar utan att hushållet hamnar ”under ytan”. Men frågan är var den här gränsen går? Sannolikheten att genomsnittliga bostäders värde faller så mycket att värdes motsvarar 50 procent av belåningen får ändå ses som litet om vi ser till historien. Vill man hjälpa in unga hushåll, som inte ännu lyckats spara ihop ett eget kapital är sannolikt en översyn av bolånetaket rätt väg, med eventuellt bibehållna amorteringskrav.

Vad som är tydligt är att något måste göras, annars riskerar en hel generation hamna utanför bostadsmarknaden.

Bostadsbrist 0

Kan vi bygga bort bostadsbristen?

Postat oktober 22, 2018 av kopsch

De senaste 70 åren har det förts en debatt gällande möjligheterna att bygga bort bostadsbristen. Jag skulle vilja påstå att stora delar av den bostadspolitik som första sedan andra världskriget fokuserat på just detta. Trots detta råder det dock alltjämt bostadsbrist.

Debatten som förts har, förenklat, haft två sidor. Den ena sidan har menat på att det finns ett utbudsunderskott på bostäder. I början (det vill säga i slutet av 40-talet) skylldes det påstådda utbudsunderskottet på att bostadsproduktionen kraftigt föll under krigsåren. Den andra sidan (det tidigaste jag hittat är en debattartikel av Eli Heckscher från 15 maj 1948, i DN) har menat på att det inte alls råder ett utbudsunderskott, utan istället ett efterfrågeöverskott som är resultatet av de prisregleringar som infördes på bostäder (både bostadsrätter och hyresrätter) 1942. Debatten har som sagt pågått sen dess, och politiken har tydligt valt sida, man har ensidigt satsat på att, med olika medel, öka bostadsproduktionen.

För den enskilde, kan påpekas, är det relativt ointressant huruvida det föreligger ett efterfrågeöverskott eller ett utbudsunderskott, har man ingen egen bostad är orsaken därtill sekundär.

En första sak som egentligen skulle behöva utredas närmre, men som är alltför komplicerad för ett blogginlägg, är vad begreppet bostadsbrist innefattar. Vad som däremot kan noteras är att den bostadspolitiska debatten kännetecknas av att bostaden beskrivs som en binär, antingen har ett hushåll en bostad, eller så har det inte en bostad.[1] Detta synsätt förenklar onödigt mycket, och bortser från bostäders heterogenitet, en bostad är inte nödvändigtvis ersättlig med en annan bostad, vilken som helst. Jag kommer här att utgå från det mer diffusa begreppet bostadsbrist, odefinierat, som det används i debatten. Detta kan då antingen anspela på antalet personer i bostadskö (som vi får utgå från står där för att de någon gång vill förbättra sin bostadskonsumtion); eller på de behovsprognoser som görs av Boverket; eller på Boverket enkät till kommunerna, där för närvarande 243 av landet 290 kommuner uppger att de råder brist på bostäder.

Frågan är alltså om vi kan bygga bort bostadsbristen. En första, men mycket viktig, observation är att vi försökt bygga bort bostadsbristen sen mitten av 1940-talet, utan att för den sakens skull lyckas med det projektet. Vi har dock lyckats bygga så att det råder ett överskott av bostäder i vissa områden, men vi har aldrig någonsin byggt bort köerna i hela beståndet. Det är ett faktum som i sig visar på att det råder ett efterfrågeöverskott (vilket inte utesluter att det samtidigt råder ett utbudsunderskott).

Ragnar Bentzel, Assar Lindbeck och Ingemar Ståhl ställde sig just frågan ”Vad menas med bygga bort bostadsbristen?” i sin bok Bostadsbristen från 1963. Ett första klargörande de gör är att beståndet av äldre lägenheter inte kan förändras i positiv riktning, det vill säga, äldre lägenheter kan inte bli fler genom nyproduktion. Om vi ser äldre lägenheter som en delmarknad är det alltså uppenbart att bristen inte låter sig byggas bort på alla delmarknader vid prisreglerade hyresnivåer. I boken presenterar de istället fyra tänkbara tolkningar av ”bygga bort bostadsbristen kan betyda”.

  1. Den första tolkningen som görs är det ska byggas så mycket att det vid en avreglering inte skulle ske några hyreshöjningar i någon del av beståndet. Detta ge att det ska byggas så många bostäder att hela efterfrågeöverskottet försvinner. För att komma till en sådan punkt krävs att hela hyresstrukturen pressas ner så att de mest attraktiva lägenheterna (centralt belägna hyresrätter i storstäder) har de högsta hyrorna. Givet att inget ska göras åt hyrorna för de mest attraktiva lägenheterna behöver hyrorna för de minst attraktiva lägenheterna pressar ner så mycket att bostadskonsumenter blir indifferenta mellan den minst attraktiva lägenheten, och den mest attraktiva. All skillnad i attraktivitet kommer tas hänsyn till i prisskillnader. 1963 bedömde författarna att det skulle krävas enorma subventioner och en ”svindlande hög bostadsproduktion”[2]. Jag tar det inte för osannolikt att hyresstrukturen som idag är blir nödvändig för att åstadkomma detta utfall med nödvändighet måste innefatta att vissa lägenheter får negativa hyror, det vill säga att hyresgäster får betalt för att bo i dem. Bedömningen från 1963 var att det osannolikt är detta som menas med att bygga bort bristen.
  2. Den andra tolkningen som görs är att det ska byggas så mycket att det vid en avreglering inte skulle resultera i en höjning av den genomsnittliga hyran. Det här är en mer generös tolkning än den första, den tillåter nämligen att det vid en avreglering skulle förekomma vissa hyreshöjningar, i vissa delar av beståndet, så länge som de helt motverkas av hyressänkningar i andra delar av beståndet. Om vi ser till de rapporter som släppts de senaste två åren, Finanspolitiska rådets rapport 2017 och Rambölls rapporter 2018, visar dessa att hyrorna vid en avreglering skulle stiga i majoriteten av områden, medan de sjunker i vissa (betydligt färre områden). De förväntade höjningarna är dessutom betydligt högre än de förväntade sänkningarna. Även denna tolkning av att bygga bort bostadsbristen skulle alltså kräva ganska långtgående subventioner och en väldigt stor bostadsproduktion. 1963 bedömdes den här tolkningen som osannolik.
  3. En tredje tolkning är att det ska byggas så mycket att efterfrågeöverskottet på nya bostäder helt avskaffas. Den här tolkningen innebär inte att efterfrågeöverskottet på äldre lägenheter elimineras (så länge som priskontrollen bibehålls). När den här tolkningen framfördes 1963, rådde ett efterfrågeöverskott även på nyproduktionen, som även den var lagd under priskontroll. Idag har vi dock en annan bild. I viss områden i Sverige har vi byggt bort bostadsbristen enligt den här tolkningen, detta eftersom vi ser vakanser i nyproduktionen, det är inte alldeles enkelt att hyra ut allt så produceras. Skulle den här tolkningen överensstämma med vad som menas med att bygga bort bristen, vore problemet på många håll redan löst, vilket rimmar illa med debatten om att vi måste bygga bort bostadsbristen. Jag bedömer det således som osannolikt att detta är vad som menas med att bygga bort bostadsbristen.
  4. Den fjärde tolkningen är att det ska byggas så mycket att hela kön av bostadslösa, de som saknar en egen hyresbostad men som vid nu rådande hyresnivåer önskar en, försvinner. Detta innebär att det totala antalet bostäder helt ska motsvara det antal som efterfrågas vid rådande hyror. Denna tolkning innebär att det fortfarande kan råda kö (efterfrågeöverskott) för vissa typer av lägenheter, exempelvis större lägenheter, eller lägenheter i vissa mer attraktiva områden, även i nyproduktionen. Hur många bostäder som skulle behöva produceras för att uppfylla detta är svårt att säga exakt, men det är sannolikt många. Om vi dessutom ska tillhandahålla dem till nu rådande hyresnivåer (exempelvis genomsnittliga hyresnivåer) blir det kostsamt.

Så kan vi bygga bort bostadsbristen? Oavsett vilken av de ovan fyra tolkningarna man väljer kan man säga att det är teoretiskt möjligt. Väljer vi den tredje tolkningen är det troligtvis dessutom görbart, men sannolikt kommer detta inte accepteras som att bostadsbristen byggts bort. För de övriga tre tolkningarna kan sägas att det kommer bli kostsamt, för de två första tolkningarna så kostsamt att det är osannolikt att det låter sig göras utan att det orsakar allvarlig skada på statens övriga uppgifter, där resurser måste tas ifrån. Återstår gör endast den sista tolkningen, som även den skulle kräva ett stort åtagande från det offentliga, utan att vi för den sakens skull blir av med bostadsköerna.

En annan väg skulle kunna vara att avreglera prissättningen, och satsa dessa resurser på att hjälpa de som faktiskt behöver hjälp. Mer om det vid ett senare tillfälle.

[1] Ingemar Bengtsson skrev om detta i en artikel i tidskriften Plan: Behovet av nya bostäder: Implikationer av bostäders och hushålls heterogenitet.

 

[2] Bentzel, Lindbeck och Ståhl (1963), s. 72.

Bostadsbrist/Bostadsbyggande 0

Ombildningar, en politisk kamp mellan höger till vänster.

Postat oktober 17, 2018 av kopsch

I dagarna berättade Dennis Wedin, tillträdande bostads- och fastighetsborgarråd i Stockholm, att den nya politiska majoriteten kommer öppna upp för ombildningar av hyresrätter inom det allmännyttiga beståndet i ytterstaden.[1] Ombildningarna är ett medel för att nå målet mer blandade områden. Där allmännyttan idag dominerar, ska dess andel reduceras genom att upplåtelseformen övergår till bostadsrätt för vissa. Det här beskedet har mötts av stor kritik från de som inte vill se fler ombildningar, framförallt den tidigare majoriteten. I våras krävde Karin Wanngård, då finansborgarråd i Stockholm, genom en artikel på SvD debatt svar på frågan ”hur många hyresrätter kommer ombildas efter valet?”.[2] Svaret har vi inte ännu, men att det kommer ombildas hyresrätter tycks det inte råda några tvivel om.

Jag ser dock ett antal andra intressanta frågor. Jag tänkte försöka belysa tre.

  1. Varför denna politiska dragkamp om ombildningar?
  2. Vem kommer vinna?
  3. Vad är orsaken till att trycket är så stort, särskilt i Stockholm?

Första frågan

Den första frågan kräver ett antagande, som inte behöver vara sant, det räcker med att verksamma politiker tror att det kan vara sant. Antaganden säger att traditionell vänsterpolitik (med Socialdemokraterna i spetsen) främst hittar sina väljare inom den hyrda boendeformen, medan traditionell högerpolitik (med Moderaterna i spetsen) främst hittar sina väljare i de ägda boendeformerna.[3] En förväntan från verksamma politiker om att det förhåller sig precis så skulle resultera i, när det kommer till frågan om ombildningar, att vänsterpartier söker försvåra, medan högerpartier söker förenkla. Och så ser det faktiskt ut, inte bara i Stockholm utan även i rikspolitiken.

Ombildningslagen började gälla 1982, under regeringen Fälldin (C). Dessförinnan hade ombildningar skett (faktiskt så tidigt som under första världskriget), men syftet (den inledande meningen i den bakomliggande propositionen var ”I propositionen föreslås åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt.”[4]) Bland annat föreslås att bildade bostadsrättsföreningar äger förköpsrätt, något som fortfarande gäller, men med undantag för fastigheter som ägs av staten eller allmännyttiga bostadsföretag. Den ursprungliga lagen krävde kvalificerad majoritet (det vill säga 2/3 av hyresgästerna måste rösta för en ombildning).

Nästa förändring av ombildningslagen kom 1991, under regeringen Bildt (M). Den inledande meningen i bakomliggande proposition: ”I propositionen föreslås flera lagändringar som syftar till att göra det enklare för hyresgäster att gå över från hyresrätt till bostadsrätt”.[5] Två intressanta förändringar genomförs, undantaget för fastigheter som ägs av staten eller kommunala bostadsbolag tas bort, och kvalificerad majoritet blir enkel majoritet (det vill säga fler än hälften av hyresgästerna måste rösta för en ombildning).

Enkel majoritet blir återigen kvalificerad majoritet under regeringen Persson, 1999. Samma år införs en stopplag för ombildningar av hyresrätter som ägs av kommunala bostadsbolag. Man såg en uppenbar risk att referensmaterialet för bruksvärdesprövning (som då var just allmännyttan) skulle eroderas eftersom ett flertal kommuner valt att ombilda för att klara ekonomin i sina bostadsbolag. 2002 införs krav om tillstånd från länsstyrelsen för att kommuner ska få ombilda sina hyresrätter (detta togs bort 2007 av regeringen Reinfeldt).

Reglerna om kvalificerad majoritet har gällt sen ändringen 1999, men inte utan att man försökt ändra på det. Nuvarande allianspartier har la, mellan 2000 och 2005, sammanlagt 16 motioner om att återgå till enkel majoritet. Även Vänsterpartiet har vid åtminstone två tillfällen lämnat motion om striktare krav, 2002 om att alla ska rösta för, och 2016 om att ¾ ska rösta för. Dessutom har motioner framlagts om att helt förbjuda ombildningar i det allmännyttiga beståndet.

Den här politiska dragkampen vittnar om att det kan ligga något i att politiker har en förväntan om hur deras väljare bor, vad gäller upplåtelseform.

 

Andra frågan

Den andra frågan gäller vem som kommer gå vinnande ur den här striden, på sikt. Här får man fråga sig vem som har övertaget, och vilka strategier som finns. För de som inte vill ombilda, kan man egentligen bara stoppa ombildningar under tiden man har makten, och samtidigt försöka bygga ifatt för att se till att antalet hyresrätter inte blir mindre. Att tillfälligt stoppa ombildningar har just problemet att det är tillfälligt. Så fort man förlorar makten kan ombildningar ta fart igen, och frågan är om man kan bygga lika mycket som den andra sidan lyckas ombilda varje gång de har makten. För de som vill ombilda står det fritt att göra så medan man har makten, här finns naturligtvis en begränsning i att hyresgäster måste rösta för en ombildning, och om de röstar för, att de klarar finansiering av köpet genom bostadsrättsföreningen. Det är inte nödvändigtvis självklart att de gör det. Min bedömning är dock att den sida som vill ombilda kommer gå vinnande ur det här, sett över de senaste decennierna har andelen hyresrätter i Stockholm minskat drastiskt, inte endast på grund av att politiker ombildat, utan även på grund av att det privata gjort samma sak.

Som jag framhållit tidigare finns ett stort värde av en hyresmarknad, det värdet ser vi dock endast om vi har en fungerande hyresmarknad. Under rådande omständigheter är det svårt att se det negativa i att hyresrätter, som är otillgängliga för de flesta som inte var förutseende nog att ställa sig i bostadskön 2007 blir bostadsrätter.

 

Tredje frågan

Vad är då orsaken? Jag tycker att Jan Jörnmark uttrycker det på ett fantastiskt pedagogiskt sätt: ”Finns det två möjliga former för upplåtande av fastigheter parallellt med varandra uppstår i princip omedelbart incitament för en övergång till den form där fri prisbildning råder”[6] Naturligtvis finns är även en inverkan av politisk vilja, som ju annars hade kunnat stoppa ombildningarna, men om priset vid en ombildning hade varit detsamma som om hyresgästen valt att köpa en lägenhet som redan upplåts med bostadsrätt, så hade trycket och viljan från hyresgäster att ombilda hela fastigheter troligtvis inte varit tillnärmelsevis lika stort. Vill man på riktigt stoppa ombildningar, är det vettigaste man göra att verka för en marknadsmässig prissättning av hyresrätter (eller en likadan reglering för bostadsrätter)

[1] https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/de-blir-nya-borgarrad-i-stockholm/

[2] https://www.svd.se/tanker-m-salja-ut-annu-fler-hyresratter-i-stockholm

[3] Det här antagandet presenteras i boken Makten över bostaden, Meyerson, Ståhl och Wickman

[4] Proposition 1981/82:169, s. 1.

[5] Proposition 1991/92:160, s. 1.

[6] Jan Jörnmark (2005), s. 85

Bostadsmarknad/Hyresreglering/Ombildningar 0

Ett samtal med Per om vanliga missuppfattningar

Postat augusti 24, 2018 av kopsch

Signaturen Per skrev en kommentar på ett av mina tidigare inlägg med vad jag uppfattade som en rad frågor. Hela kommentaren finns att läsa i sin helhet under inlägget om marknadshyror. Nedan följer helt enkelt en diskussion mellan Per och mig, Pers frågor i kursiverad fetstil.

 

Jag vill ifrågasätta en del av ditt resonemang Fredrik.

OK

Under rubriken hyresreglering och bostadsrättspriser uttrycker du dig som att det är hyresregleringen som ger bostadskö.
Det borde väl ändå vara förhållandet mellan tillgång och efterfrågan som skapar och ger behovet av bostadskö!?

Det är inte ovanligt att stöta på att folk uttrycker obalansen på det här sättet, men vad de då glömmer bort eller har misslyckats förstå är prismekanismens roll i att skapa balans mellan just utbud och efterfrågan. Det är inte felaktigt att säga att kö uppstår för utbudet inte matchar efterfrågan, men det blir betydligt mer intressant att fråga sig varför de inte matchar varandra. Givet att det här är två kurvor som skär varandra i en dimension av pris och kvantitet kommer det finnas en prisbild som eliminerar kö. Men om man reglerar priser kommer kö med nödvändighet att uppstå, om man inte samtidigt reglerar kvantitet (genom ransonering) på ett fungerande sätt. Den svenska hyresmarknaden är inte ett unikt exempel på situation där prisreglering har skapat kö, vilket talar för att förutsägelsen att kö skapas av felprissättning är korrekt.

Du förutsätter att diskrepansen mellan faktisk hyra och marknadens hyra är stor på en reglerad marknad. Men faktum är ju att bruksvärdessystemet jämnar ut i förhållande till marknadshyror, där hyrorna annars hade kunnat skjuta iväg åt båda håll.

Jag förutsätter inte att diskrepansen generellt är stor på en reglerad marknad, men jag förutsätter att den är stor i vissa attraktiva områden. Det finns flera saker som talar för det här. Dels de rapporter som senaste året tagits fram av Finanspolitiska rådet och Ramböll, där man presenterar försök att faktiskt beräkna vad hyror skulle kunna vara på en fri marknad. Dels det faktum att köerna skiljer sig åt drastiskt mellan områden. Det man vill köa för är ett övervärde, om det övervärdet skulle vara samma överallt vore alla lägenheter lika attraktiva, när hyran tas i beaktan.

Du skriver att om fler vill flytta från hyresrätt till bostadsrätt så ger det positiva effekter på bostadsrättspriserna.
Ja, priserna lär ju öka, men är det positivt för någon annan än just den som står i skedet att sälja?

Här får vi reda ut ett par saker. Ja, jag skriver att priserna på bostadsrätter skulle öka om det sker en överflyttning från hyresmarknaden. MEN; jag skriver också att det är möjligt att det sker en överflyttning åt andra hållet, vilket skulle resultera i sjunkande bostadsrättspriser. Vilken av de här effekterna som är störst vet jag inte, det är helt enkelt väldigt svårt att förutsäga. Så, priserna ”lär” inte öka, de ”kan” öka, men de ”kan” också sjunka. Stiger de är det positivt för de som äger, sjunker de är det negativt för de som äger.

Du skriver att folk kan tjäna pengar på att sälja hyreskontrakt svart. Rätta mig om jag har fel, men kontraktet upprättas mellan hyresgäst och hyresvärd och är knappast något man kan flytta över på någon annan utan hyresvärdens godkännande. Enligt min logik är det i så fall hyresvärden som kan sälja kontraktet svart.

Eftersom du har fel kan jag väl rätta dig. §35 i Hyreslagen bestämmer att hyresgästen får överlåta sitt kontrakt genom byte för att erhålla annan lägenhet. Hyresvärden får i vissa fall neka byte, men absolut inte på vilka grunder som helst. Sådana försäljningar sker då genom att man antingen genomför ett riktigt byte, eller ett skenbyte (här finns till och med en marknad för att köpa låtsaskontrakt som kan användas i bytet från köparens sida). Sen kan ju naturligtvis en hyresvärd sälja kontrakt också, det lär förekomma.

Du vill få det till att hyresreglering och låga hyror ger bostadsköer. Borde det inte vara förhållandet mellan tillgång och efterfrågan som ger kö!?

Den här frågan har jag redan svarat på, Per!

Du tar upp hyresregleringen som en subvention, men glömmer att utan hyresreglering så skulle inte bara vissa hyror öka, utan vissa kommer även att sjunka, i synnerhet om man bygger utefter behov.

Jag tror att vissa hyror skulle sjunka även utan nyproduktion vid en avreglering. I rapporten från Finanspolitiska rådet 2017 uppskattades att genomsnittshyran skulle sjunka för ett antal områden i Stockholm. Jag kan mycket väl ha uttryckt mig klumpigt i mitt tidigare inlägg, men med subventionerade hushåll syftar jag naturligtvis att de hyresgäster som idag bor i lägenheter där marknadshyran skulle överstiga den nuvarande hyran.

Du tycks glömma bort effekterna av byggtakten på hyrorna på en avreglerad marknad.
Ju närmare balans, desto lägre hyror.
Stimulerar detta verkligen privata bolag att bygga till balans?

Det beror ju helt på hur konkurrenssituationen ser ut. På en monopolmarknad kommer företaget producera mindre än vad marknaden hade gjort under konkurrens, av precis den anledning som syftar på. MEN, på en marknad i konkurrens kommer det, så länge det inte råder balans mellan utbud och efterfrågan att finnas övervinster som gör att fler företag kommer till marknaden för att bygga bostäder. Nu kan man argumentera för att byggmarknaden inte kännetecknas av särskilt stor grad av konkurrens, om man vill, och då kommer vi hamna någonstans mellan de här två extremiteterna.

Men vi har också en verklighet att förhålla oss till. Det är inte bara byggbolagens vilja att bygga som bestämmer hur mycket som byggs i vissa områden. Om vi exemplifierar med Stockholms innerstad är det snarare politiska beslut som förhindrar en förnyelse och rörelse mot betydligt högre bebyggelse, eller exempelvis bebyggelse på Gärdet eller andra grönytor. Här finns således kraftiga utbudsrestriktioner som gör att nyproduktionen begränsas.

Andra möjliga effekter att studera och analysera är hur en avreglerad bostadsmarknad påverkar människors möjlighet till och val av område eller ort att bosätta sig på.
Kan det leda till att låg- och mellaninkomsttagare flyr storstadskärnorna?
Vid väldigt höga hyresnivåer kopplade till någon form av restriktion på hur många som får bo i lägenheter skulle det säkert bli resultatet. Vad man kan se i andra storstäder, internationellt, där hyrorna är höga, är exempelvis att unga väljer bort yta för centrala lägen. Det vill säga, de väljer att dela lägenheter och till och med rum med andra för att de värderar att bo mitt i stan. Sett från dagens situation där du antingen behöver ett stort eget kapital (som unga ofta saknar) eller väldigt lång kötid (som unga definitivt saknar) för att bo i de här områdena finns det en möjlighet att effekten blir den motsatta, att unga mindre bemedlade väljer att flytta in till stan.

Kan det då i sin tur leda till att det blir brist på arbetskraft i storstadskärnorna?
Med samma resonemang som ovan, arbetskraftsutbudet skulle också kunna bli större.

Kommer då arbetsgivarna att flytta ut?
Även om du skulle ha rätt så kräver det att man under ditt scenario heller inte kan pendla in till stan.

Vad leder då det till för storstadskärnorna?

Jag skulle gissa på en ytterligare föryngring, som den vi sett sen man släppte prisregleringen av bostadsrätter 1968.

Kommer marknadshyror att leda till en klass- och inkomstsegregation?

Frågan är ställd som om att vi inte redan idag har en klass- och inkomstsegregation på bostadsmarknaden. Den studie som finns, av Cecilia Enström Öst, Bo Söderberg och Mats Wilhelmsson, visar på att bostadsrättsmarknaden (som inte är prisreglerad) är mer inkomstsegregerad än hyresmarknaden. Samma studie visar dock att den segregation mätt med ålder, utbildning och etnicitet är värre på hyresmarknaden. Och hyresmarknaden är redan inkomstsegregerad. Frågan för mig är alltid, är det värt att ge de största subventionerna till de hushåll med de största inkomsterna på hyresmarknaden?

Hyresmarknad/Hyresreglering 0

Kan vi undersöka trångboddhet innan vi försöker lagstifta bort den?

Postat juli 1, 2018 av kopsch

Den senaste tiden har det seglat upp diskussioner om att begränsa antalet boende per lägenhet för att motverka trångboddheten. Se exempelvis här eller här.

Att begränsa antalet personer per lägenhet, och därmed förbjuda trångboddhet skulle ju rimligen, givet att lagen efterföljs, begränsa just trångboddhet. Men varför skulle vi vilja göra det? Jag kan se två tydliga teser som förklarar varför hushåll är trångbodda.

  1. Trångboddhet orsakas av fattigdom, och
  2. Trångboddhet orsakas av preferenser

Båda dessa kan vara sanna, men är det i något av fallen intressant att förbjuda just trångboddhet. Ifall den första tesen är sann, vad hjälper det mot fattigdom att förbjuda trångboddhet? Finns det inte istället en risk att fattiga hushåll tvingas in på mer osäkra svarta marknader, eller rent av till hemlöshet? Ifall den andra tesen är sann, varför ska politiken lägga sig i till vilken utsträckning hushåll vill konsumera boende? Låt oss börja med att reda ut vad trångboddhetsnormer är för något.

Vi är just nu inne på vår tredje trångboddhetsnorm, den har vi haft sedan 1974. Enligt trångboddhetsnorm 3 är ett hushåll trångbott om det bor fler än en person per rum (med undantag för sammanboende vuxna som får bo två per rum), kök och vardagsrum oräknat. En barnfamilj med två barn boende i en trerumslägenhet räknas alltså som trångbodd enligt den här normen. Den första trångboddhetsnormen (trångboddhetsnorm 1) formulerades på 1940-talet. Med köket oräknat innebär den en boendestandard där det inte bor fler än två personer per rum för att hushållet inte ska räknas som trångbott. För att exemplifiera med en lägenhet om tre rum och kök så fick det inte bo fler än sex personer i en sådan för att hushållet skulle räknas som trångbott. I takt med att boendestandarden förbättrades infördes en andra trångboddhetsnorm (trångboddhetsnorm 2) på 1960-talet. Vad gäller antalet personer per rum är den oförändrad från trångboddhetsnorm 1, med skillnaden att nu även vardagsrum avräknas. I vår exemplifierade trerumslägenhet fick det således nu bo fyra personer för att hushållet inte skulle räknas som trångbott. Det är svårt att se att vi skulle kunna ta ytterligare steg i trångboddhetsnormen.

(En personlig reflektion: Min egen familj bodde länge, till för ungefär två år sen i en trea. Vi har två barn och de delade sovrum. Vi var alltså trångbodda. När vi flyttade till vårt nuvarande boende, en fyra, valde våra barn att dela sovrum det första året, vi var inte längre statistiskt trångbodda, men utfallet var precis samma, vi hade istället två vardagsrum.)

Men varför har vi då haft trångboddhetsnormer? Och varför har vi kämpat så för att söka se till att de också efterlevs? Det senaste utspelet, Socialdemokraternas förslag om att begränsa antalet boende per lägenhet, visar tydligt att trångboddhet upplevs som ett problem, som är värt att motverka. Mig veterligen finns inga aktuella studier om trångboddhetens orsaker, men det finns äldre studier som också utgick från de två hypoteserna presenterade ovan.

Den första undersökningen om trångboddhetens orsaker återfinns i Gunnar Myrdals och Uno Åhréns statliga utredning Behovet av en utvidgning av bostadsstatistiken med undertiteln Jämte vissa därmed förbundna bostadspolitiska frågor.[i] Jag kommer här fokusera på den, eftersom den bidrog till att vi alls har trångboddhetsnormer. Huvudfrågan, som man uppger den, är att undersöka ”i vad samband står låg bostadsstandard till ekonomiskt nödläge”.[ii] Håkan Thörn, i sin bok Stad i rörelse beskriver den underliggande drivkraften till tesen som att ”[o]m trångboddheten kan konstateras vara ett resultat av fattigdomen skulle det innebära att bostadspolitik är intimt förknippat med fattigdomsbekämpande fördelningspolitik”.[iii] Så vad är då slutsatserna i Myrdals och Åhréns utredning från 1933? Så här sammanfattar författarna resultatet av undersökningen:

Kvar står, att, även sedan hänsyn tagits till de här ovan framförda synpunkterna och även sedan man beaktat, att den uppställda inkomstminimistandarden av försiktighetsskäl satts lågt, den slutsatsen icke kan undgås, att större delen av trångboddheten i Göteborg icke är ett resultat av ekonomiskt nödtvång utan står i samband med från sociala synpunkter otillfredsställande bostads-, hem- och familjevanor.[iv]

De finner således att trångboddhet inte kan förklaras av fattigdom, utan att den istället, som Gunnar och Alva Myrdal uttrycker det i sin bok Kris i befolkningsfrågan några år senare, ”bottnar i ett från social synpunkt felaktigt konsumtionsval”. [v] Håkan Thörn ställer den befogade frågan, ”Men vad är då problemet? Vari bestod ’de otillfredställande bostads-, hem- och familjevanor’ som gjorde arbetarnas val av bostadsform inte bara dåligt, utan rent av förkastligt”.[vi] Delvis beskrivs det av Myrdal och Åhrén på följande sätt:

Det är psykiskt i hög grad påfrestande för halvvuxna barn att dela sovrum med föräldrarna eller med syskon av motsatt kön. Man kan härvid hänvisa till det allbekanta sakförhållandet, att incestfallen äro talrika i trångbodda familjer. Från moderna, mindre dogmatiskt bundna könsmoraliska synpunkter behövde man kanske i och för sig inte taga dylika företeelser alltför allvarligt. Men farliga bliva de bl. a. på grund av de faktiska följdverkningarna: straffrädsla, skuldmedvetande, psykiska spänningar och hämningar av stundom svårartad beskaffenhet.[vii]

Bland annat bör det offentliga alltså motverka trångboddheten för att den orsakar incest. Som Håkan Thörn uttrycker det görs dessa påståenden ”helt utan källhänvisningar[viii] Några år senare återkommer makarna Myrdal till en beskrivning av trångboddhetens konsekvenser. Utöver att återigen hänvisa till det ”allbekanta sakförhållandet” om ”incestuösa händelser mellan syskon och mellan föräldrar och barn” framför man även att ”[ä]ven homosexuella handlingar befrämjas av trångboddheten”.[ix] Även andra problem orsakade av just trångboddheten tas upp, makarna Myrdal skriver:

Det finns ett samband mellan trångboddhet å ena sidan och psykisk ohälsa, allmän mindervärdighet och asociala tendenser år andra sidan. Trångboddheten förkväver eller snedvrider det äktenskapliga samlivet mellan makarna och fördärvar förhållandet mellan föräldrar och barn och mellan syskon inbördes.[x]

Trångboddheten som av Myrdal och Åhrén, och några år senare av makarna Myrdal, beskrivs som ett av bostadspolitikens största och allvarligaste problem, förs vidare, genom både Gunnar Myrdal och Uno Åhrén till den bostadssociala utredningen där de båda ingick. Detta trots att trångboddheten i sig, som bör vara tydligt av den här genomgången, inte kunnat påvisas bidra till, eller förklaras av, några allvarligare problem. Det som framfördes av trångboddhetens tidiga bekämpare kan istället ses som, om man är cyniskt lagd, en rad påhittade svepskäl för att motivera den förestående sociala ingenjörskonstens intåg på bostadsområdet, eller som Håkan Thörn skriver, ”medelklassfördomar om arbetarklassen, klädda i ’bostadshygienismens’ kvasivetenskapliga form”.[xi][xii]

Ska vi bekämpa trångboddhet, borde vi kanske först undersöka huruvida den har orsaker som vi kanske hellre bör bekämpa (som fattigdom), eller konsekvenser som är värda att motverka. Skulle Närings- eller Finansdepartementet vara intresserade, kan jag lova att sätta ihop en kompetent grupp för att undersöka saken.

[i] SOU 1933:14

[ii] SOU 1933:14, s. 25

[iii] Thörn, 2013, s. 107

[iv] SOU 1933:14, s. 47

[v] Myrdal och Myrdal, 1935, s. 164. Min kursivering.

[vi] Thörn, 2013, s. 107

[vii] SOU 1933:14, s. 28

[viii] Thörn, 2013, s. 108

[ix] Myrdal och Myrdal, 1935, s. 274

[x] Myrdal och Mylrdal, 1935, s. 273

[xi] Thörn, 2013, s. 108

[xii]

Trångboddhet 0

Varför byggs det inte för hushåll med låga inkomster?

Postat juni 26, 2018 av kopsch

I debatten om bostadsmarknaden lyfts ofta problemet att det inte byggs några bostäder för hushåll med låga inkomster. Varför uppfattas det här som ett problem?

När jag undervisar i kursen Urbanekonomi lägger jag ganska mycket tid på just bostadsmarknader, och en av föreläsningarna är helt ägnad åt just bostaden. Det första jag brukar lyfta fram är vad som särskiljer bostaden från övriga varor, för bostaden är faktiskt skild från övriga varor. En vanlig jämförelse brukar vara marknaden för bilar, och som vi ska se här är det en jämförelse som fungerar när vi diskuterar just nyproduktion för hushåll med låga inkomster. Så hur skiljer sig då bostaden från övriga varor? Tre skillnader kan urskönjas:

  1. Byte av bostad är förknippat med höga transaktionskostnader.
  2. Bostaden är heterogen.
  3. Bostaden är hållbar och dyr att producera.

Den första punkten har en reell betydelse i det att hushåll inte alltid kommer att bo i en bostad som helt motsvarar dess preferenser. Det är först när bostaden avviker tillräckligt mycket från hushållets preferenser som hushållet kommer välja att byta bostad. Låt oss jämföra med en vara som har en låg transaktionskostnad, exempelvis ett par byxor av det senaste modet. När modet förändras och byxorna blivit passé kommer de ganska snabbt hamna i garderoben, för att aldrig användas igen, de kommer istället bytas ut mot nya byxor, som passar det nuvarande modet. Det här gäller inte för bostaden. Vi känner säkert alla personer som innan de fått barn köpt en lägenhet med fler sovrum än de just vid köptillfället behöver, anledningen är naturligtvis att de förväntar sig behöva sovrummet i framtiden. Hade byte av bostad inte varit förknippat med transaktionskostnader hade det heller inte funnits någon anledning för hushållet att under en kort tid efterfråga fler sovrum än vad man faktiskt behöver. Samma sak gäller förstås åt andra hållet. Även om barnen flyttat ut kan det dröja en tid innan man bestämmer sig för att flytta till något mindre.

Den andra punkten, där bostäder skiljer sig som mest från andra varor, innebär att det inte finns två bostäder som är precis lika. Det kommer alltid att finnas någon skillnad. Det här ger sig absolut störst uttryck i läge. Två bostäder kan inte ha precis samma läge, även om de kan ha ett nära lika läge. Den här punkten är viktig när vi diskuterar att bygga bort den uppfattade bostadsbristen, genom att exempelvis bygga nya städer. Nya städer kommer förvisso ge nya bostäder, men de kommer ge bostäder i ett läge där folk uppenbarligen inte har velat bo hittills – de skiljer sig alltså i en viktig aspekt.

Den tredje och sista punkten är också den som är viktig för den här diskussionen. Bostäder har en väldigt lång livslängd, mellan 50 och 100 år i genomsnitt, de är också väldigt dyra att producera. Det här blir viktigt i diskussionen om varför det inte byggs för hushåll med låga inkomster. Värdet av bostaden är en funktion av en mängd olika saker (bland annat läge som diskuterats ovan). En av de sakerna är skicket, eller standarden. Under en bostads livslängd deprecieras värdet, allteftersom skicket försämras, priset sjunker. Hushåll med låga inkomster kommer, av förklarliga skäl, att i större utsträckning efterfråga billiga bostäder. Det är alltså inte förenligt att bygga nytt, som är dyrt, med att tillhandahålla bostäder för de med låga inkomster, som vill/kan betala lite. Istället är det i det äldre beståndet vi kommer hitta dessa bostäder. Här blir marknaden för bilar intressant som jämförelse. Hushåll med låga inkomster förväntas inte köpa nya bilar, och det diskuteras över huvud taget inte som ett problem i samhället att det inte produceras nya bilar till väldigt låga priser. Varför då?

Någon kan tänkas påpeka att det visst produceras billiga nya bilar, och det är sant, det finns RELATIVT billiga nya bilar. En förklaring till det är att nyproduktionen av bilar inte omhuldas av fullt lika många regleringar på att hålla en hög standard som nyproduktionen av bostäder gör. Oavsett produceras inga nya bilar som är väldigt billiga, de finns endast i den äldre bilparken.

En förklaring till att avsaknaden av väldigt billiga nya bilar inte diskuteras som ett samhällsproblem är att bilmarknaden inte har någon prisreglering. Avsaknaden av prisreglering gör att det finns en fungerande marknad för bilar, både nya och begagnade. Om vi istället hade sagt att bilar endast får säljas för 10.000kr så hade vi snabbt upptäckt att marknaden för bilar, både nya och begagnade, helt försvunnit. De enda bilarna som hade fortsatt säljas vore de bilar som inte har att värde som överstiger just 10.000kr. Övriga bilar som säljs skulle göra det på en svart marknad. Lite som med hyresrätter alltså. De hushåll som kommit över en hyresrätt kommer inte gärna att släppa den, möjligheten att behålla den är dessutom större när hyran är väldigt låg, då kan man klara av hyran trots att man exempelvis flyttat till annan ort. Eftersom det äldre och billiga beståndet försvinner, för att folk inte släpper sina kontrakt, eller för att de ombildas eller renoveras till nyproduktionshyror, inriktas hela diskussionen på att det måste byggas billiga lägenheter istället. Det här har dessvärre inte ens fungerat med hjälp av statliga subventioner på de marknader som det bäst skulle behövas.

Med det sagt finns ett värde i att söka åstadkomma en lägre prisbild, hur det kan göras kommer jag troligtvis få tillfälle att återkomma till.

Svaret på frågan i rubriken: Det ska inte byggas för hushåll med låga inkomster.

Bostadsbrist/Bostadsbyggande 0

Delningsekonomier – en framtid för bostadsmarknaden?

Postat juni 23, 2018 av kopsch

(Följande text återger ett bokkapitel författat tillsammans med Herman Donner)

Vi kan lära oss mycket av historien, men ibland måste vi kanske också inse att vi helt måste släppa det som varit, och ge plats åt nya, innovativa lösningar för att komma till bukt med de problem som vi ställs inför.

Behov av innovationer och ett nytt synsätt på bostaden.

Bostadsbrist tycks vara ett cykliskt återkommande problem på den svenska bostadsmarknaden. Vi kommer här inte att lägga fram de möjliga orsaker som ligger till grund för de problem som vi idag ställs inför, utan istället blicka framåt för att se till eventuella, åtminstone partiella, förslag till hur bostadsmarknaden kan utvecklas. Det är allt för lätt att fastna i gamla lösningar på vad som möjligtvis kan vara nya problem, därför tar vi ett avstamp i hur bostadsproblem tidigare har tacklats.

1931 presenterade Gunnar Asplund, Wolter Gahn, Sven Markelius, Gregor Paulsson, Eskil Sundahl och Uno Åhren debattskriften ”acceptera”.[i] Slutordet för skriften är lika relevant idag som det var för 85 år sedan:

“acceptera den föreliggande verkligheten – endast därigenom har vi utsikt att behärska den, att rå på den för att förändra den och skapa kultur som är ett smidigt redskap för livet.
Vi har inte behov av en gammal kulturs urvuxna former för att uppehålla vår självaktning.
Vi kan inte smyga oss ut ur vår egen tid bakåt.
Vi kan inte heller hoppa förbi något som är besvärligt och oklart in i en utopisk framtid.
Vi kan inte annat än se verkligheten i ögonen och acceptera den för att behärska den.
[…]
Om våra städer blivit föråldrade, om mer än hälften av befolkningen lever i trångboddhet, om en massa andra praktiska uppgifter är olösta, så måste vi i  första hand sätta in alla krafter på att lösa dem.”

Asplund, m. fl. 1931 s. 198

Med ”acceptera” presenterades funktionalismen för det svenska folket. En ny plan på hur bostadsmarknaden skulle rationaliseras, effektiviseras och bättre passa en förändrad befolkning och dess preferenser lades fram på ett historielöst sätt. På grund av att den traditionella familjen nu stod under förändring, där kvinnor i större utsträckning förväntades lägga mer av sin tid på förvärvsarbete än hushållssysslor ifrågasattes det sätt som bostäder tidigare planerats. Teknologiska förbättringar hade gjort att exempelvis tiden som spenderats på matlagning reducerats kraftigt vilket gjort tidigare överdimensionerade hushållskök obsoleta. Vi kan idag inte annat än konstatera att förutsägelserna i ”acceptera” har slagit rätt i den här dimensionen, familjen är idag nästan uteslutande en social, och inte alls på samma sätt en ekonomisk enhet som den en gång varit.

Medan ett bättre anpassat bostadsbestånd till individers och hushållens preferenser är en viktig lärdom från 1931, är synen på hur bostäderna skulle produceras kanske ännu viktigare. I ”acceptera” togs ett kraftigt avstånd från en gammal stil med utsmyckade byggnader som ansågs driva produktionskostnader, till fördel för funktionalismen där bostaden främst skulle fylla en efterfrågan på komfort. Genom en ökad industrialisering skulle byggkostnader pressas ner och rymliga bostäder som med, vad som då ansågs moderna, krav på en bostad skulle uppfyllas. Även här fick funktionalismen stort genomslag.

Dagens bostadsmarknad är fortfarande låst till det här, som idag hunnit bli det, gamla tänkandet. Billigare bostäder ska produceras genom ökad industrialisering. Industriellt producerade bostäder ska möjliggöra en stor bostadsproduktion och till och med kunna resultera i att nya städer växer fram på mycket kort tid.[ii] De bostäder som produceras skiljer sig heller inte nämnvärt från vad som föreslogs av de gamla funktionalisterna, åtminstone inte i termer av planlösning och bostäders ändamål. Varje lägenhet (bortsett från enrummare) har ett vardagsrum och ett kök. Men är det verkligen anpassat till vad vi vill ha idag?

Alla innovationer behöver inte vara ensidigt positiva. Vi kan exempelvis idag se resultatet i den sociala misär som ofta råder i de satellitstäder som planerades fram under 1960 och 1970-talen. Detta är naturligtvis inget som industrialiseringen kan beskyllas för, utan snarare den snabba och oförsiktiga bostadsproduktion som den möjliggjorde, och fortfarande möjliggör. I ”Generalplan för Stockholm” från 1952 står att läsa att ”[h]uruvida man verkligen ska eftersträva en blandning av olika socialklasser kan däremot diskuteras. Om man vill få till stånd en social gruppbildning måste man acceptera, att människor som tillhör samma socialklass har lättare att knyta personliga kontakter, och att flertalet föredrar att bo bland sina gelikar”.[iii] Även om vi idag har en annan strävan efter socialt blandade områden i förhoppning om att inte upprepa samma misstag finns inga garantier för att en alltför snabb bostadsproduktion som i alltför hög grad utgår från att bostadspreferenser är oförändrade, inte leder till samma resultat. Sett ur ett positivt perspektiv är det heller inte omöjligt att bryta negativa trender – många av dessa tidigare socialt utsatta områden står idag under upprustning.

Ett annat intressant problem som historien delvis löst var det överutbud av små lägenheter som rådde i Sverige under förra seklets mitt. I efterkrigstiden sjönk produktionen av enrumslägenheter markant, förklaringen står rimligen att finna i stigande realinkomster och en hyresreglering som resulterade i lägre hyror (realt), detta tillät en förändrad konsumtion av bostäder.[iv] Alf Johansson, dåvarande generaldirektör i Kungliga Bostadsstyrelsen skriver i förordet av boken ”Ombyggnad” att en ”[f]örnyelse av det äldre bostadsbeståndet kan ske genom rivning och nybyggnad på tidigare bebyggda tomter eller genom ombyggnad och modernisering”.[v] I boken presenterades förslag på hur bostadsbeståndet skulle kunna anpassas till ändrade preferenser genom att bland annat slå ihop mindre bostäder till större, och samtidigt höja standard avseende kökens utformning, plats för bad och möjlighet för tvättmaskin. Exemplet visar tydligt på hur dels preferenser kan förändras, men även hur den teknologiska utvecklingen kan bidra till förändrade krav på våra bostäder.

Men vilka innovationer skulle kunna vara möjliga på dagens bostadsmarknad? Vi kommer i det följande att utgå från två utgångspunkter som är hämtade från just ”acceptera” och som är beskrivna ovan.

  1. Vilka förändringar i hushållens konstellationer och synen på hemarbete och fritid har skett som kan motivera innovationer i våra bostäder?
  2. Vilka möjligheter har vi att minska produktionskostnaderna för att säkerställa mer ekonomiskt överkomliga bostäder?

Begreppet delningsekonomier har blivit alltmer populärt i samband med diskussioner angående flera olika marknader. Men vad är delningsekonomier? Och hur kan det tillämpas på bostadsmarknaden?

 

Vad är delningsekonomier?

Delningsekonomier (eng. sharing economies), som ibland även kallas för kollaborativa ekonomier, eller kollaborativ konsumtion definieras av Nationalencyklopedin som ”samlingsnamn på aktiviteter som syftar till minskad resursåtgång genom effektivare kapacitetsutnyttjande såsom delning av tillgång till varor och tjänster.”[vi] Andra definitioner poängterar dessutom att delningen ska ske mellan privatpersoner, så kallad peer-to-peer. Oxford Dictionaries definition av sharing economy lyder exempelvis ”[a]n economic system in which assets or services are shared between private individuals, either for free or for a fee, typically by means on the internet”.[vii]  En sådan snävare definition utesluter näringsidkare från begreppet delningsekonomi. Detta kan naturligtvis diskuteras, är exempelvis bilpooler att ses som en typ av delningsekonomi, eller kollaborativ konsumtion – troligen, trots att de ofta organiseras av en vinstdrivande näringsidkare. I det följande kommer vi med delningsekonomier att syfta på definitionen som ges av Nationalencyklopedin, det vill säga, en definition som inte nödvändigtvis utesluter näringsidkare från att möjliggöra delningsekonomier på bostadsmarknaden.

Även om begreppet delningsekonomier bara förekommit i den svenska debatten i några fåtal år är det på inget sätt någon ny idé. Tydliga exempel som många säkerligen tänker på när de hör begreppet delningsekonomi är Uber eller Airbnb. De av oss som vuxit upp under 1980-talet minns säkerligen spänningen första gången ens föräldrar kom hem med en moviebox.[viii]

Framväxten av marknader för delningsekonomier har rimligen flera orsaker. Dels kan det vara rationellt att tillsammans med andra dela på en stor investeringskostnad, detta är sannolikt en bidragande orsak till bilpooler men också till movieboxen, att den senare inte längre finns beror rimligen på det kraftiga prisfall som tillgängliggjort möjligheten att se på film hemma på ett helt nytt sätt. Dels kan förändrade preferenser bidra till förklaringen. När unga i större utsträckning flyttar in till städerna minskar till exempel behovet av att äga en egen bil.

Men har delningsekonomier någon bäring på vår syn på bostaden? I kopplingen mellan delningsekonomier och bostadsmarknaden kommer nog de flesta att tänka på Airbnb, men detta ska inte ses som en lösning för bostadsmarknaden, då det snarast är ett substitut till hotell, och inte till bostad. För att kunna säga något om vad i vår konsumtion av bostaden vi kan tänka oss avvara ett privat och individuellt förfogande över behöver vi först se hur vi har förändrat övrig konsumtion, men även för vilka grupper vi behöver lösa bostadsproblemet för.

 

För vem är bostadskrisen akut?

Det brukar ofta talas om att det idag råder en brist på bostäder. Trots detta har de flesta av oss en egen bostad. Så vem drabbas av bostadsbristen?  En undersökning gjord av Novus och Linnéuniversitetet bland unga visar att just bostadsbristen är det största samhällsproblemet (94 procent av de tillfrågade). Av de tillfrågade, som var mellan 18 och 25 år, uppgav en betydande del att de känner oro över att hitta en bostad överhuvudtaget.[ix]

Det råder alltså inte nödvändigtvis någon generell brist på bostäder, utan en brist på tillgång till bostäder till låg kostnad inom rimligt pendlingsavstånd till arbete. Alltså bostäder som unga, och andra kapital- eller inkomstsvaga grupper kan få tillgång till. Det bör då vara tydligt att lösningen bygga oss ur krisen inte kan vara en god lösning utan stora förändringar i produkten bostad. Bostäder till låg kostnad med rimligt pendlingsavstånd finns, men väldigt sällan, om någonsin, finns de bland de nyproducerade lägenheterna.

En ytterligare grupp som upplever problem på bostadsmarknaden är par som egentligen skulle vilja separera. I en enkätundersökning utförd av CINT/Snabba Svar på uppdrag av SBAB som genomfördes 2016 uppgav 21 procent att de själva, eller någon som de känner skjutit upp en separation på grund av bostadssituationen.[x] När en familj ska brytas upp krävs ofta att den gamla bostaden istället blir till två bostäder som ska fylla samma funktioner, storleksmässigt, som den gamla, åtminstone varannan vecka. Inte sällan är man bunden till den kommun man tidigare bott i, på grund av sociala nätverk, barnens skolor och vänner och på grund av ens eget arbete. Detta skapar naturligtvis en prekär situation, som skulle kunna lösas av ett nytt synsätt på bostaden.

De höga priserna för nyproducerade bostäder skylls ofta på höga kostnader för att bygga. Här finns naturligtvis utrymme för industrialiseringen att ytterligare effektivisera och reducera kostnader. Men så länge vår syn på bostaden kvarstår och vi fortsätter bygga det som alltid har byggts kommer troligen inga radikala kostnadsbesparingar att kunna göras. För att verkligen minska kostnader kan det vara nödvändigt att se över vad som ingår i produkten bostad, och vad som verkligen behöver ingå. Om nu problemet med bostadsbrist främst är ett problem för vissa grupper, däribland unga, bör vi inte först och främst ta reda på vad dessa grupper kräver av sitt boende, och anpassa nyproduktion, men även befintliga bostäder, efter det?

 

Hur använder vi våra bostäder och staden de finns i?

Staden kan ses som både ett komplement, och ett substitut till våra bostäder. Ett komplement i den bemärkelsen att vår omgivning ses som en del av det vi definierar som vår bostad. Ett substitut för att vi har möjlighet att byta bort en del av vår tid som skulle kunna spenderas hemma mot att vistas i det offentliga rummet. Det finns olika rön om hur välmående våra städer är. I en rapport från Svensk Handel uppskattas antalet butiker inom detaljhandeln att minska från dagens cirka 46 800 till mellan 41 000 och 36 000 butiker år 2025.[xi] Anledningen är handel över nätet.  Samtidigt menar SCB att svenska hushålls restaurangbesök ökar.[xii] Mellan 2007 och 2015 ökade omsättningen i restaurangbranschen fem gånger fortare än omsättningen för livsmedelsbranschen. Vi äter alltså ute i större utsträckning än tidigare. Att fler fysiska butiker försvinner behöver inte betyda slutet för våra stadskärnor, utan kan snarare möjliggöra att restaurangbranschen bereds mer utrymme att växa just där. I ett flertal rapporter om ”Cityklimatet” har WSP och Fastighetsägarna styrkt detta påstående, omsättningen för caféer och restauranger stiger snabbare än både dagligvaruhandeln och sällanköpshandeln i många av våra stadskärnor.[xiii] Vad resulterar ett sådant förändrat beteende i för förändringar i våra krav på bostaden?

I en rapport från 2011, där 2,5 miljoner blogginlägg analyserats, försöker SABO bland annat svara på hur unga ser på och använder sin bostad.[xiv] Svaret kan summeras med rubriken på kapitel fyra i rapporten ”Universalrum med kök är allt som behövs”.[xv] Även om slutsatsen förstås är något skämtsam är det kanske ändå tänkvärt. Det skrivs i rapporten att ”[k]öket beskrivs istället ofta i bloggar som en lustfylld och social plats”.[xvi] Det intressanta är just benämningen av köket som en social plats. Vad innebär det? När det talas om bostäder för unga är det inte sällan små bostäder, möjligen med kokvrå, som åsyftas. Men om analysen från SABO stämmer överens med ungdomars preferenser för sitt boende, så är små lägenheter med kokvrå inte nödvändigtvis något som ungdomar vill ha.

Om det är så att unga idag ser köket, och kanske även vardagsrummet, som sociala ytor där man umgås med vänner är det inte nödvändigtvis så att det föreligger ett krav på bostaden att den ska tillhandahålla dessa som privata rum, utan de kan mycket väl tänkas vara kollektiva. En tänkbar framtid är då att se på vissa delar av våra bostäder som kollektiva resurser, exempelvis köket och vardagsrummet. Behovet av avskildhet och privatliv kommer då att kunna uppfyllas av det egna rummet, sovrummet. Hur kan då våra bostäder och vår bostadsmarknad anpassas till en sådan möjlig förändring i preferenser?

 

Hur kan framtida bostäder se ut?

De senaste decenniernas reallöneökningar kan förväntas fortsätta. Det är nu länge sedan Sverige uppnådde en så hög materiell standard att de fortsatta reallöneökningarna istället för en ännu högre materiell standard omsätts i mer fritid. Det är en orsak till exempelvis det förändrade konsumtionsbeteende vi kan se i våra städer, men det kan även leda till att vi kommer att se på vårt boende på ett annat sätt. Det som är kärnan för den här texten är att bostaden inte kan ses som binär vara, bostad eller inte bostad, utan snarare som ett spektrum av sammanslagna varor. I dagsläget är dock bostaden i många aspekter binär. En lägenhet har oftast ett vardagsrum, eller så har den inte ett vardagsrum, mycket sällan har boendet ett kollektivt vardagsrum, eller ett kollektivt kök. I framtiden är det möjligt att bostäder istället för att fortsättningsvis vara binära i den här bemärkelsen, blir en grundprodukt till vilken tilläggsprodukter, som vardagsrum, kök eller extra sovrum kan köpas till.

Kärnan i delningsekonomier är att bidra till en lägre kostnad för den enskilde genom att dela på resurserna. Både vardagsrum och kök är exempel på sådana resurser som mycket väl kan delas av flera. Och ser vi till det beteende som speglas av nuvarande trender av hur städer används sker det här redan, men där de kollektiva vardagsrummen istället är caféer och restauranger. Varför inte låta dessa sociala ytor ta ett steg in i våra bostäder? När det enskilda hushållet inte längre behöver bära hela kostnaden för produktionen av dessa sociala utrymmen, utan kan dela dem tillsammans med andra hushåll kommer stora kostnadsbesparingar att kunna göras.

Utöver rent kollektiva lägenheter där varje boende har sitt eget rum och delar på kök och vardagsrum kan även andra lösningar vara möjliga. Ett tänkbart exempel är att tillhandahålla bostäder som en mindre grundenhet, exempelvis ett rum med enklare kök. Till denna grundenhet kan sedan ytterligare enheter hyras till, till exempel veckovis. En sådan lösning skulle kunna tilltala föräldrar som har sina barn varannan vecka, som då skulle kunna utöka sitt boende med vardagsrum under den tid då det behövs. Under övrig tid kan en annan förälder, som då har sina barn, utnyttja dessa kollektiva ytor.

Kollektiva boenden är på intet sätt något nytt, studentkorridorer är kanske det mest vanliga exemplet. Är man inte längre student saknas däremot alternativ till det traditionella boendet, även om några pionjärer finns på marknaden. Utopia Arkitekter har ett projekt i Sundbyberg där de vill bygga något de själva kallar KomBo, eller kompisbostäder.[xvii] Tanken är att varje enskild hyresgäst hyr sitt rum, och får ta del av sociala utrymmen som kök och vardagsrum.

Det finns även andra exempel, med varierande förutsättningar och krav på hyresgäster, där det befintliga beståndet används. Bland andra Botkyrkabyggen[xviii] och ByggVesta[xix] har kompislägenheter, där två kompisar tillsammans kan hyra en lägenhet. I båda fallen ställs krav på hur gammal man får vara när man flyttar in, och i ett av fallen är hyreskontraktet begränsat till fyra år. I dessa exempel kan bostäderna enkelt hyras ut som helt vanliga lägenheter om efterfrågan på kompisbostäder plötsligt skulle raderas, vilken nog får ses som föga troligt.

 

Hur kan bostäder och bostadsmarknaden anpassas till delningsekonomi?

Olika typer av kollektivboenden kan låtas växa fram på bostadsmarknaden om de ges rätt förutsättningar. I nyproduktionen är det förhållandevis enkelt givet att det finns aktörer villiga att satsa på den här typen av lösningar. Men det finns vissa problem som behöver överkommas. Det tydligaste är problemet med vad ekonomer kallar moral hazard, eller moralisk risk. Med det menas att individens beteende kan tänkas förändras efter att kontraktet är påskrivet. Exempelvis kan det ges uttryck i att en boende är mindre rädd om de gemensamma utrymmena om hon vet att kostnaden delas av alla i kollektivet, och inte behöver bäras av henne ensam.

För att underlätta för en ny typ av kollektivboenden som lösning, och för att råda bot på de problem som kan uppstå, krävs ett nytänkande kring dagens hyreskontrakt. Idag krävs oftast att kontraktet för en lägenhet är knutet till en person, eller till ett i förväg definierat hushåll. En ny typ av hyreskontrakt för kollektivboende skulle vara nödvändigt för att tillåta att varje person eller hushåll tillåts skriva avtal för sin specifika rumsenhet. Kvar att lösa är då hur ansvaret för de gemensamma utrymmena ska fördelas mellan hyresgästerna. Detta bör dock inte vara ett nämnvärt problem eftersom gemensamhetsutrymmen redan idag finns i de allra flesta hyresfastigheter, utan att särskilda avtal träffats om skötsel, eller ekonomiskt ansvar för dessa. Några exempel på hur kontraktuella åtaganden kan lösas finns i USA, där hyresvärdar erbjuder lägenheter med delade allmänna utrymmen. I dessa lösningar hyr varje hyresgäst ett sovrum direkt av fastighetsägaren[xx].

 

För att kollektivboenden ska kunna bli attraktiva även inom det befintliga beståndet kan det krävas mindre reformer av hyressättningen. Det är föga troligt att fastighetsägare skulle vilja byta upplåtelseform från den traditionella hyresrätten där ett hushåll eller en person står på avtalet till en upplåtelseform där flera personer tecknar kontrakt för respektive rum i lägenheten vid samma totala hyresnivå för lägenheten. I hyran behöver troligen finnas utrymme för ökade kostnader av underhåll för gemensamhetsutrymmen och en möjlighet att omsättningen av kollektivbostäder skulle kunna vara högre än för traditionella hyreslägenheter. Även om den totala hyran för en större lägenhet skulle stiga om den hyrs ut som kollektivbostad bör hyran som den enskilda personen betalar ligga i paritet, eller vara lägre, än den för en egen, liten lägenhet.

Låt oss avsluta med ytterligare ett citat ut ”acceptera”:

“En gammaldags miljö kan inte med konst upprätthållas i en framåtgående stad. Den fortgående mänskliga, sociala och ekonomiska utvecklingen drar obönhörligt med sig nya hustyper in bland de gamla. Och de gamla fasaderna, där bottenvåningarna byggdes om till affärer och där stildetaljerna täckes över eller skymmes bort av skyltskåp och skyltar, de förändrar helt karaktär.”

Asplund, m. fl. 1931 s. 188

[i] Asplund, G., m. fl., 1931 “Acceptera” Bokförlagsaktiebolaget Tiden.

[ii] http://www.regeringen.se/pressmeddelanden/2016/11/samordnare-far-i-uppdrag-att-mojliggora-planer-pa-nya-stader/ (hämtad 2017-04-26)

[iii] Stockholm Stads Stadsplanekontor, 1952. ”Generalplan för Stockholm”. Stockholm. s. 125.

[iv] Detta belystes först av Sven Rydelfelt, ibland annat ”Bakom folkhemmets fasader”, 1958. Natur och Kultur, Stockholm.

[v] Olof Thunström och Ingrid Johansson, 1955. ”Ombyggnad – utredning om hyreshus egna hem och bruksbostäder 1880-1935” Ehlins Folkbildningsförlaget, Stockholm. s. 7.

[vi] Nationalencyklopedin, delningsekonomi. http://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/delningsekonomi (hämtad 2017-04-26)

[vii] https://en.oxforddictionaries.com/definition/sharing_economy (hämtad 2017-04-28)

[viii] För de som inte var med under 1980-talet var movieboxen en videobandspelare som kunde hyras, samtidigt som man hyrde en VHS-kassett i en videobutik, vare sig videobandspelare, VHS-kassett eller videobutik har överlevt de innovationer den digitala tekniken möjliggjort.

[ix] https://lnu.se/contentassets/39b4d828ebd14d4db6be77e3a0dfa016/lnu_rapport_yolotilloro.pdf (hämtad 2017-04-28)

[x] http://news.cision.com/se/sbab-bank/r/vara-livsval-paverkas-av-bostadssituationen,c2056494 (hämtad 2017-05-04)

[xi] Svensk Handel, rapport framtagen av HUI Research, 2016. ”Det stora detaljhandelsskiftet”

[xii] http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Svenskarna-ater-ute-mer/ (hämtad 2017-04-28)

[xiii] http://www.fastighetsagarna.se/syd/aktuellt/rapporter/cityklimatet_syd (hämtad 2017-05-02)

[xiv] SABO, 2011. ”Ungas syn på boende” SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, Stockholm.

[xv] Ibid. s. 21.

[xvi] Ibid. s. 22.

[xvii] http://www.utopia.se/se/projekt/kombo (hämtad 2017-05-02)

[xviii] http://www.botkyrkabyggen.se/artikel/kompisbo-1 (hämtad 2017-05-02)

[xix] https://www.byggvesta.se/bo-hos-oss/bo-i-kompislagenhet/ (hämtad 2017-05-02)

[xx] http://dc.urbanturf.com/articles/blog/in_shaw_ditto_hedges_bets_on_apartment-sharing_millennials/9200

Bostadsmarknad/Hyresmarknad 0

Kan vi ha en nyanserad diskussion om hyresregleringen?

Postat juni 20, 2018 av kopsch

Den senaste tiden har en politisk diskussion om hyresregleringen, och kanske främst om hur hyresmarknaden skulle se ut i avsaknad av den, blossat upp i svenska medier. Den utlösande faktorn har varit de rapporter som tagits fram av Ramböll, på uppdrag av hyresgästföreningen. Rapporterna visar att en övergång till marknadshyror skulle resultera i stora (procentuellt sett) hyreshöjningar i de fyra städer, Stockholm, Göteborg, Halmstad och Helsingborg, som studerats. Rapporterna är framtagna som ett steg i Hyresgästföreningens kampanj mot marknadshyror (det kan man läsa om här).

I den här debatten förekommer en hel del osakliga, och inte alla gånger helt genomtänkta argument. Dessutom saknas andra viktiga frågor helt i debatten. Jag tänkte här belysa några av de brister jag hittills uppfattat, som jag tycker förtjänar korrigeras för att vi ska kunna ha en mer nyanserad och saklig debatt om frågan, utan att diskussionen hamnar i omöjliga politiska låsningar.

Till att börja med bör jag beskriva min definition av hyresreglering. Med hyresreglering åsyftar jag sådan lagstiftning som resulterar i att hyrorna konsekvent och systematiskt ligger under sin jämviktsnivå. En vanlig invändning mot användandet av begreppet ”hyresreglering” är att den avskaffades 1975 och ersattes av bruksvärdessystemet och den kollektiva förhandlingslagen. Det stämmer att hyresregleringslagen afskaffades då, men den ersattes av ytterligare en hyresreglering. Utfallen skiljer sig nämligen inte nämnvärt mellan vad som blev resultatet av hyresregleringsslagen och dagens bestämmelser vad gäller hyressättning. Hyrorna ligger i vissa områden alltjämt långt under sin jämviktsnivå. Det bör också påpekas att de ”marknadshyror” som skulle uppstå på en sådan friare marknad inte på något vis alltid skulle vara i jämvikt för varje lägenhet.

 

Hyresreglering och bostadsrättspriser

De rapporter som tagits fram av Ramböll bygger på metodiken som tillämpades av Finanspolitiska rådet 2017. Det är väldigt svårt att säga med exakthet vad hyresnivåerna skulle bli om hyresregleringen avskaffades (detta på grund av ett antal faktorer som jag ska ta upp nedan). Den här metoden, som utgår från priserna på bostadsrätter, ger dock troligtvis en god fingervisning om vilka nivåer det skulle kunna bli, men ett antal faktorer gör detta osäkert, varför exakta procentuella tal, eller höjningar i exakta kronor, bör användas med stor försiktighet.

En invändning mot metoden är att den behandlar prisbildningen på bostadsrättsmarknaden som en konstant, som är fristående och opåverkad av eventuella regleringar på hyresmarknaden. Anledningen till detta är att det är mycket svårt att modellera eventuella beteendeförändringar hos hushållen vid en avreglering, men man bör vara medveten om att sådana kan komma att ge effekt på bostadsrättspriserna. Explicit kan det uttryckas som att antagandet är att bostadsrättspriserna skulle vara opåverkade ifall hyresregleringen avskaffades. Det här är ett starkt antagande, och det av flera anledningar, låt mig lyfta tre.

  1. Under hyresreglering uppstår köer vilket stänger ute många hushåll från hyresmarknaden. Det här innebär med rätt stor säkerhet att ett flertal hushåll, som egentligen skulle vilja hyra sitt boende, tvingats in på bostadsrättsmarknaden. Efterfrågan har därmed inflaterats, vilket, allt annat lika, bör resultera i högre bostadsrättspriser. Vid en avreglering kan dessa hushåll (eller framtida liknande hushåll) istället hyra sitt boende, vilket kommer verka negativt på bostadsrättspriserna.
  2. Det finns troligtvis idag flera hushåll som inte hade haft något emot att köpa sitt boende (eller någon annan typ av boende), men som på grund av att de hamnat med attraktiva hyreskontrakt istället väljer att stanna kvar i dessa. Om den månatliga subvention som det innebär att bo i en hyresrätt där diskrepansen mellan den faktiska hyran och marknadshyran är stor, innebär det en förlust av subventionen om hushållet flyttar. Ett avskaffande av hyresregleringen skulle eliminera subventionen, vilket skulle få dessa hushåll att flytta över till ägt boende i större utsträckning. En sådan utveckling skulle verka positivt på bostadsrättspriserna. Här kan förtydligas att dessa hushåll redan idag har möjlighet att genom den svarta marknaden kapitalisera på sin subvention, genom att sälja sina kontrakt.

Dessa två effekter verkar i motsatt riktning på bostadsrättspriserna, och det är svårt att reda ut, på empirisk basis, vilken av dem som är störst. Vidare har dessa två effekter bäring på nivån på bostadsrättspriserna, men jag vill också göra en invändning som rör relativa hyror, det vill säga den geografiska spridningen av hyrorna och skillnaden i hyresnivå mellan områden.

  1. På en marknad där fri hyressättning råder kan det bli så att centralt belägna lägenheter ser en kraftig efterfrågeökning, vilket driver upp priserna, vilket gör att vi kommer konsumera mindre yta i just de lägena. Detta ser vi i de flesta internationella storstäderna. Unga, som tenderar att värdera läge väldigt högt, väljer att bo trångt (och inte sällan dela sovrum med andra) just för att de värderar läget väldigt högt. På dagens fria marknad, det vill säga marknaden för bostadsrätter, är det här mer komplicerat att få till. Koordinationen som krävs för att ett stort antal ungdomar ska köpa en större central lägenhet tillsammans är helt enkelt betydligt större än vad den skulle vara för att samma ungdomar skulle hyra samma lägenheter på en fri marknad. En stor skillnad är att de i fallet då de hyr lägenheter överskjuter kapitalrisker på fastighetsägaren (mot att de betalar en premie via hyran). På en fri hyresmarknad bör vi förvänta oss att unga i större utsträckning väljer att bo tillsammans vilket skulle pressa upp priserna i de mest attraktiva områdena. Samtidigt skulle det kunna ha en effekt på mer perifert belägna lägenheters hyror, där konkurrensen istället minskar.

Sammanfattningsvis är det problematiskt att behandla bostadsrättspriser som en konstant i det här sammanhanget, men i brist på säkrare sätt att modellera beteendeförändringarna är det den bästa metoden som vi har tillgänglig. Det här bör man dock känna till när siffrorna sprids om eventuella framtida hyresnivåer vid en avreglering. De är inte på något vis säkra estimat av hur en framtida hyresmarknad skulle se ut om vi tillät en helt fri hyressättning.

 

Hyresreglering eller marknadshyror

Den senaste tidens debatt har handlat om att behålla nuvarande hyresreglerande uppsättning lagstiftning, ELLER gå över till en helt fri hyressättning, vilket man kallar marknadshyror. Det här är naturligtvis en grov förenkling. I Sverige är vi ensamma i världen om vår specifika hyresreglering, byggd på bruksvärde och kollektiva förhandlingar, men det innebär inte på något vis att alla andra länder tillämpar det som i debatten kallas marknadshyror. I verkligheten finns ett väldigt brett spektrum av regleringar, och tänkbara regleringar, som styr hur hyressättningen får gå till.

Det man måste fundera över är vad man vill att lagstiftningen som styr hyressättningen ska syfta till. Finns något egenvärde i att reglera ner hyrorna så att de alltid ligger under jämviktsnivå? Vi vet att detta resulterar i en rad icke-önskvärda effekter såsom ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter, svarthandel, och väldigt långa köer för att få förstahandskontrakt. Är det kanske så att vi genom låga hyror vill säkerställa att alla, oavsett inkomst, har möjlighet att bo överallt? I så fall är det möjligtvis så att vi kan lösa det på något annat sätt. Är det istället så att vi vill säkerställa att de hyresgäster som får ett hyreskontrakt också har möjlighet att bo kvar? Det kan i så fall lösas på andra sätt, som jag ska redogöra för nu.

Hyresreglering och besittningsskydd

En avreglering av hyressättningen, och införandet av det som refereras till som marknadshyror, målas ofta upp som en marknad där fastighetsägare kan höja hyrorna hur de vill och därmed tvinga hushåll att flytta från sina bostäder, det vill säga en marknad helt utan besittningsskydd. Det här bygger på en felaktig bild av en nödvändig koppling mellan hyresreglering och besittningsskydd. Hyresreglering beskrivs ofta som en typ av konsumentskydd (och det är korrekt), men det är viktigt att särskilja besittningsskyddet från möjligheten för hyrorna att långsiktigt anpassas till jämviktsnivå.

Hyresregleringslagens avskaffande motiverades delvis av att lagstiftningen som reglerade besittningsskydd stärkts, och bruksvärdessystemet kan i grunden ses som ett försök att motverka möjligheterna för fastighetsägare att höja hyran över rådande hyresnivå är för liknande lägenheter (även om det ursprungligen också fanns vissa hyresreglerande element på så kallade bristorter). Bruksvärdesreglering säkerställer helt enkelt att fastighetsägaren inte kan utnyttja sitt maktövertag över sittande hyresgäst, som gjort stora sociala investeringar i sitt boende, och höja dennes hyra i vetskap att hyran kommer accepteras då kostnaden för att flytta är hög.

Besittningsskydd motiveras också med att fastighetsägare inte ska kunna säga upp en hyresgäst på vilka godtyckliga grunder som helst. Det här är en god tanke, för att hyresrätten ska kunna vara ett attraktivt boende, inte endast för de som väldigt kortsiktigt planerar att bo i en ort eller i lägenheter, krävs någon form av garanti för att man kan bo kvar i sin lägenhet under förutsägbara förhållanden över tid. Med det inte sagt ett besittningsskydd ska gälla för alltid, det är naturligtvis möjligt att tidsbegränsa, exempelvis till fem eller tio år.

Om det finns möjlighet för fastighetsägare att bli av med oönskade hyresgäster genom att helt enkelt höja hyran till en omotiverat hög nivå (med vilket jag menar en nivå där ingen annan hyresgäst skulle vara villig att hyra lägenheten), blir naturligtvis en lagstiftning som styr besittningsskydd tandlös. Här finns således ett behov av någon typ av reglerande effekt som skyddar hyresgästen mot ett sådant beteende. Frågan är om det är nödvändigt med lagstiftning för att ett sådant skydd ska komma på plats. Marknaden för bolån är ett gott exempel där hushållen efterfrågar långsiktig vetskap om vilka kostnader de kommer att ha. Här finns inga regleringar som styr skydd mot kraftiga räntehöjningar, men likväl erbjuder alla bolånegivare en möjlighet att, mot en premie, binda bolånen till en på förhand bestämd räntesats. Det här är resultatet av konkurrens mellan bolånegivare, och inte av statliga regleringar. På en fri hyresmarknad är det inte otänkbart att sådana hyreskontrakt, som erbjuder hyresgästerna en långsiktig vetskap om hyrans storlek, skulle erbjudas av fastighetsägare. Mycket talar för att så skulle bli fallet. Exempelvis att det är kostsamt för en fastighetsägare när en hyresgäst flyttar. Då måste lägenheten besiktigas, och visst underhåll av ytskikt måste genomföras, dessutom innebär sökandet efter en ny hyresgäst också en viss kostnad.

Besittningsskydd är alltså inte avhängigt en hyresreglering, eller någon reglering alls. Det kan däremot vara önskvärt att, för att säkerställa att långa kontrakt faktiskt erbjuds, lagstifta om att exempelvis ett 10-årigt kontrakt måste erbjudas vid tecknande av nytt avtal mellan fastighetsägare och hyresgäst.

Hyresreglering är ett sätt att underlätta besittningsskydd. Men en viktig skillnad vad gäller vår nuvarande hyresreglering har att göra med vem den faktiskt skyddar. Som beskrivits ovan är besittningsskydd viktigt för sittande hyresgäster. Det är svårt att argumentera för att nuvarande reglering inte gynnar vissa av dessa sittande hyresgäster, som betalar en hyra som kraftigt understiger den hyra som lägenheten skulle betinga på en fri marknad. Men argumentet att hyresregleringen är ett konsumentskydd faller eftersom hyrorna även regleras mellan hyresgäster. När en hyresgäst har sagt upp sitt hyresavtal finns naturligtvis inget behov av skyddande lagstiftning för just den hyresgästen. Om en ny hyresgäst är villig att betala den hyra som fastighetsägaren kräver, så kommer ett avtal att kunna träffas. Först när den nya hyresgästen flyttat in uppstår behovet av besittningsskydd igen.

 

Hyresreglering och subventioner

Något som nästan helt glöms bort i diskussionen om marknadshyror och de hyreshöjningar som kan vara att vänta vid en övergång till en fri hyressättning är att skillnaden mellan dagens hyra och den hyra lägenheten skulle betinga på en fri marknad är en subvention till den sittande hyresgästen. Förslag om en avreglerad hyresmarknad bemöts inte sällan med att det kräver ett mer aktivt deltagande av det offentliga i form av så kallad social housing, det vill säga subventionerade bostäder som tilldelas hushåll med låga inkomster, vilka inte klarar hitta boende på den ordinära marknaden. Detta beskrivs ofta som att det skulle kräva större subventioner från statens sida. Delvis är detta sant, att tillhandahålla bostäder under marknadspris till vissa hushåll kräver helt enkelt att någon annan betalar notan. I ett fall med social housing kan det bli just så att statens utgifter kommer öka. Men här glömmer man helt enkelt bort de subventioner som finns idag. Skillnaden är att dagens subventioner, som tillkommer genom att hyran regleras ner, inte syns som en utgiftspost för staten, varför de enkelt göms och glöms bort.

En viktig fråga som måste ställas är om dagens subventioner leder rätt. Här finns ett intressant resultat i Rambölls rapporter som inte diskuterats nämnvärt. Figur 21 i Stockholmsrapporten, figur 17 i Göteborgsrapporten, figur 16 i Halmstadsrapporten och figur 16 i Helsingborgsrapporten visar alla på ett positivt samband mellan hyresökningen vid övergång till marknadshyror och inkomster i områden. Kontentan av det presenterade resultatet är att de kraftigaste hyresökningarna i större utsträckning träffar områden där inkomsterna är högre, vilket lika väl kan uttryckas som att subventionen idag (utan övergång till marknadshyror) är större i de områden där inkomsterna är större. Att hyresregleringen alltså resulterar i en regressiv fördelning av subventionen bör stå utom rimligt tvivel.

Om man hårdrar debatten till att handla om två alternativ, som vi måste välja mellan, står det således mellan att införa marknadshyror och subventionera hushåll med låga inkomster, och att reglera hyrorna och acceptera att en stor del av subventionen tillfaller hushåll med relativt höga inkomster. Vilket av systemen man vill ha är naturligtvis en fråga för politiker att besvara, regressiv fördelningspolitik är dock inget som, mig veterligen, förespråkas av något av riksdagspartierna.

Hyresmarknad/Hyresreglering/Politik 3