Bostadsbrist, eller bristande tillgänglighet till bostäder?

I mitt förra inlägg här skrev jag om att bostadsbrist inte är något som låter sig byggas bort. I det här inlägget tänker jag ifrågasätta hela begreppet bostadsbrist, såsom jag uppfattar det i debatten. I princip varje gång som bostadsbristen diskuteras kommer kraven om att det måste byggas mer, och diskussionen rör sig med nödvändighet kring vem som ska betala för alla de bostäder som måste byggas.

Det är inte en hemlighet att ”bristen” är som störst för vissa kategorier av hushåll, exempelvis unga, nyanlända, och generellt för de hushåll som har lägre inkomster, särskilt de som befinner sig i expansiva regioner (våra storstäder och studentstäder). Ett faktum vi har att förhålla oss till är att antalet bostäder per person i riket (såväl som i Stockholm) har varit i princip detsamma sedan 1990-talet, ungefär 0,5 bostäder per person. För vår genomsnittliga hushållsstorlek är det är ett rimligt tal, det ger en bostad per hushåll. Detta faktum talar inte direkt för att vi har en bostadsbrist, utan snarare att vi har en bristande tillgänglighet till de bostäder som faktiskt finns, varför har vi det?

Bristande tillgänglighet till hyresmarknaden har, i vissa områden och över tid i allt fler områden, varit ett faktum sedan hyresreglering infördes 1942. Eftersom detta har stängt hyresmarknaden för ett stort antal personer, särskilt unga och andra grupper som saknar kötid och kontakter, har marknaden för ägda bostäder länge varit den enda vägen in. Efter 1970, då den sista prisregleringen för den ägda marknaden (den för bostadsrätter) slopades, har denna marknad varit tillgänglig för de som haft möjligheter att låna. Men här har något hänt. Dels har priserna stigit, men det har förstås även inkomsterna gjort. De senaste 10 åren kan vi se fyra förändringar som försvårat för de som står utanför, och då särskilt för unga och andra grupper som står längst från bostadsmarknaden.

1.       Avskaffandet av proportionerlig fastighetsskatt

2008 avskaffades den proportionerliga fastighetsskatten och ersattes av en kommunal fastighetsavgift. Sänkningen blev störst för fastigheter med höga taxeringsvärden, och ekonomisk teori gör gällande att sänkningen verkar positivt på pris. Slipper man betala en stor summa i skatt varje år för fastigheten, kan man istället betala mer i köpeskilling. Högre priser har, allt annat lika, gjort det svårare för kapitalsvaga grupper att ta sig in på marknaden.

2.       Bolånetak

2010 skärptes kravet på eget kapital för att få låna till bostad. Kravet gör gällande att en bostadsköpare måste ha minst 15 procent i egen insats. Det är inte svårt att föreställa sig att precis samma grupp som drabbas av slopad proportionerlig fastighetsskatt även drabbas här, det vill säga kapitalsvaga.

3.       Amorteringskrav 1

2016 infördes det första amorteringskravet. Detta innebar att de som har lån som överstiger 70 procent av bostadens värde måste amortera 2 procent årligen, för lån över 50 procent, men under 70 procent av bostadens värde måste man amortera minst 1 procent. Även om amortering inte är en kostnad påverkar det hushållets kassaflöde. Ett amorteringskrav drabbar således de som är kapitalsvaga (och därför måste låna till en stor andel av bostadens värde) och de som inte har särskilts stora löpande inkomster, eftersom amorteringen blir en extra utgift.

4.       Amorteringskrav 2

2018 infördes det skärpta amorteringskravet. Hushåll som lånar mer än 4,5 gånger sin årsinkomst behöver ni amortera ytterligare 1 procent, utöver det första amorteringskravet. Det här drabbat ytterligare samma grupp som drabbas av det första amorteringskravet.

 

För gruppen unga, som tidigare inte haft möjlighet att ta sig in på hyresmarknaden på grund av politikens misslyckande att inte omreglera hyresmarknaden för att eliminera köer genom prismekanismen, har man nu genom fyra nya reformer effektivt stängt resten av bostadsmarknaden. Kvar står osäkra och dyra andrahandskontrakt som i princip alltid är tidsbegränsade. Så vad kan man göra? Ett första steg, om vi ska beta av listan ovan vore att omreglera hyressättningen. Ett system där hyrorna sätts i jämvikt kommer eliminera köerna, och kraftigt underlätta för många att komma in på hyresmarknaden. Ett andra steg är att återinföra den proportionerliga fastighetsskatten, och även låta den omfatta bostadsrätter, detta kommer verka återhållande på bostadspriserna. Kvar står då eventuella problem med hushållens skuldsättning. Att hushållen inte ska kunna belåna sig till 100 procent av bostadens värde framstår som sunt, det bör finnas utrymme för prissänkningar utan att hushållet hamnar ”under ytan”. Men frågan är var den här gränsen går? Sannolikheten att genomsnittliga bostäders värde faller så mycket att värdes motsvarar 50 procent av belåningen får ändå ses som litet om vi ser till historien. Vill man hjälpa in unga hushåll, som inte ännu lyckats spara ihop ett eget kapital är sannolikt en översyn av bolånetaket rätt väg, med eventuellt bibehållna amorteringskrav.

Vad som är tydligt är att något måste göras, annars riskerar en hel generation hamna utanför bostadsmarknaden.

Det här inlägget postades i Bostadsbrist. Bokmärk permalänken.

Skriv en Kommentar

* Obligatoriskt