Delningsekonomier – en framtid för bostadsmarknaden?

(Följande text återger ett bokkapitel författat tillsammans med Herman Donner)

Vi kan lära oss mycket av historien, men ibland måste vi kanske också inse att vi helt måste släppa det som varit, och ge plats åt nya, innovativa lösningar för att komma till bukt med de problem som vi ställs inför.

Behov av innovationer och ett nytt synsätt på bostaden.

Bostadsbrist tycks vara ett cykliskt återkommande problem på den svenska bostadsmarknaden. Vi kommer här inte att lägga fram de möjliga orsaker som ligger till grund för de problem som vi idag ställs inför, utan istället blicka framåt för att se till eventuella, åtminstone partiella, förslag till hur bostadsmarknaden kan utvecklas. Det är allt för lätt att fastna i gamla lösningar på vad som möjligtvis kan vara nya problem, därför tar vi ett avstamp i hur bostadsproblem tidigare har tacklats.

1931 presenterade Gunnar Asplund, Wolter Gahn, Sven Markelius, Gregor Paulsson, Eskil Sundahl och Uno Åhren debattskriften ”acceptera”.[i] Slutordet för skriften är lika relevant idag som det var för 85 år sedan:

“acceptera den föreliggande verkligheten – endast därigenom har vi utsikt att behärska den, att rå på den för att förändra den och skapa kultur som är ett smidigt redskap för livet.
Vi har inte behov av en gammal kulturs urvuxna former för att uppehålla vår självaktning.
Vi kan inte smyga oss ut ur vår egen tid bakåt.
Vi kan inte heller hoppa förbi något som är besvärligt och oklart in i en utopisk framtid.
Vi kan inte annat än se verkligheten i ögonen och acceptera den för att behärska den.
[…]
Om våra städer blivit föråldrade, om mer än hälften av befolkningen lever i trångboddhet, om en massa andra praktiska uppgifter är olösta, så måste vi i  första hand sätta in alla krafter på att lösa dem.”

Asplund, m. fl. 1931 s. 198

Med ”acceptera” presenterades funktionalismen för det svenska folket. En ny plan på hur bostadsmarknaden skulle rationaliseras, effektiviseras och bättre passa en förändrad befolkning och dess preferenser lades fram på ett historielöst sätt. På grund av att den traditionella familjen nu stod under förändring, där kvinnor i större utsträckning förväntades lägga mer av sin tid på förvärvsarbete än hushållssysslor ifrågasattes det sätt som bostäder tidigare planerats. Teknologiska förbättringar hade gjort att exempelvis tiden som spenderats på matlagning reducerats kraftigt vilket gjort tidigare överdimensionerade hushållskök obsoleta. Vi kan idag inte annat än konstatera att förutsägelserna i ”acceptera” har slagit rätt i den här dimensionen, familjen är idag nästan uteslutande en social, och inte alls på samma sätt en ekonomisk enhet som den en gång varit.

Medan ett bättre anpassat bostadsbestånd till individers och hushållens preferenser är en viktig lärdom från 1931, är synen på hur bostäderna skulle produceras kanske ännu viktigare. I ”acceptera” togs ett kraftigt avstånd från en gammal stil med utsmyckade byggnader som ansågs driva produktionskostnader, till fördel för funktionalismen där bostaden främst skulle fylla en efterfrågan på komfort. Genom en ökad industrialisering skulle byggkostnader pressas ner och rymliga bostäder som med, vad som då ansågs moderna, krav på en bostad skulle uppfyllas. Även här fick funktionalismen stort genomslag.

Dagens bostadsmarknad är fortfarande låst till det här, som idag hunnit bli det, gamla tänkandet. Billigare bostäder ska produceras genom ökad industrialisering. Industriellt producerade bostäder ska möjliggöra en stor bostadsproduktion och till och med kunna resultera i att nya städer växer fram på mycket kort tid.[ii] De bostäder som produceras skiljer sig heller inte nämnvärt från vad som föreslogs av de gamla funktionalisterna, åtminstone inte i termer av planlösning och bostäders ändamål. Varje lägenhet (bortsett från enrummare) har ett vardagsrum och ett kök. Men är det verkligen anpassat till vad vi vill ha idag?

Alla innovationer behöver inte vara ensidigt positiva. Vi kan exempelvis idag se resultatet i den sociala misär som ofta råder i de satellitstäder som planerades fram under 1960 och 1970-talen. Detta är naturligtvis inget som industrialiseringen kan beskyllas för, utan snarare den snabba och oförsiktiga bostadsproduktion som den möjliggjorde, och fortfarande möjliggör. I ”Generalplan för Stockholm” från 1952 står att läsa att ”[h]uruvida man verkligen ska eftersträva en blandning av olika socialklasser kan däremot diskuteras. Om man vill få till stånd en social gruppbildning måste man acceptera, att människor som tillhör samma socialklass har lättare att knyta personliga kontakter, och att flertalet föredrar att bo bland sina gelikar”.[iii] Även om vi idag har en annan strävan efter socialt blandade områden i förhoppning om att inte upprepa samma misstag finns inga garantier för att en alltför snabb bostadsproduktion som i alltför hög grad utgår från att bostadspreferenser är oförändrade, inte leder till samma resultat. Sett ur ett positivt perspektiv är det heller inte omöjligt att bryta negativa trender – många av dessa tidigare socialt utsatta områden står idag under upprustning.

Ett annat intressant problem som historien delvis löst var det överutbud av små lägenheter som rådde i Sverige under förra seklets mitt. I efterkrigstiden sjönk produktionen av enrumslägenheter markant, förklaringen står rimligen att finna i stigande realinkomster och en hyresreglering som resulterade i lägre hyror (realt), detta tillät en förändrad konsumtion av bostäder.[iv] Alf Johansson, dåvarande generaldirektör i Kungliga Bostadsstyrelsen skriver i förordet av boken ”Ombyggnad” att en ”[f]örnyelse av det äldre bostadsbeståndet kan ske genom rivning och nybyggnad på tidigare bebyggda tomter eller genom ombyggnad och modernisering”.[v] I boken presenterades förslag på hur bostadsbeståndet skulle kunna anpassas till ändrade preferenser genom att bland annat slå ihop mindre bostäder till större, och samtidigt höja standard avseende kökens utformning, plats för bad och möjlighet för tvättmaskin. Exemplet visar tydligt på hur dels preferenser kan förändras, men även hur den teknologiska utvecklingen kan bidra till förändrade krav på våra bostäder.

Men vilka innovationer skulle kunna vara möjliga på dagens bostadsmarknad? Vi kommer i det följande att utgå från två utgångspunkter som är hämtade från just ”acceptera” och som är beskrivna ovan.

  1. Vilka förändringar i hushållens konstellationer och synen på hemarbete och fritid har skett som kan motivera innovationer i våra bostäder?
  2. Vilka möjligheter har vi att minska produktionskostnaderna för att säkerställa mer ekonomiskt överkomliga bostäder?

Begreppet delningsekonomier har blivit alltmer populärt i samband med diskussioner angående flera olika marknader. Men vad är delningsekonomier? Och hur kan det tillämpas på bostadsmarknaden?

 

Vad är delningsekonomier?

Delningsekonomier (eng. sharing economies), som ibland även kallas för kollaborativa ekonomier, eller kollaborativ konsumtion definieras av Nationalencyklopedin som ”samlingsnamn på aktiviteter som syftar till minskad resursåtgång genom effektivare kapacitetsutnyttjande såsom delning av tillgång till varor och tjänster.”[vi] Andra definitioner poängterar dessutom att delningen ska ske mellan privatpersoner, så kallad peer-to-peer. Oxford Dictionaries definition av sharing economy lyder exempelvis ”[a]n economic system in which assets or services are shared between private individuals, either for free or for a fee, typically by means on the internet”.[vii]  En sådan snävare definition utesluter näringsidkare från begreppet delningsekonomi. Detta kan naturligtvis diskuteras, är exempelvis bilpooler att ses som en typ av delningsekonomi, eller kollaborativ konsumtion – troligen, trots att de ofta organiseras av en vinstdrivande näringsidkare. I det följande kommer vi med delningsekonomier att syfta på definitionen som ges av Nationalencyklopedin, det vill säga, en definition som inte nödvändigtvis utesluter näringsidkare från att möjliggöra delningsekonomier på bostadsmarknaden.

Även om begreppet delningsekonomier bara förekommit i den svenska debatten i några fåtal år är det på inget sätt någon ny idé. Tydliga exempel som många säkerligen tänker på när de hör begreppet delningsekonomi är Uber eller Airbnb. De av oss som vuxit upp under 1980-talet minns säkerligen spänningen första gången ens föräldrar kom hem med en moviebox.[viii]

Framväxten av marknader för delningsekonomier har rimligen flera orsaker. Dels kan det vara rationellt att tillsammans med andra dela på en stor investeringskostnad, detta är sannolikt en bidragande orsak till bilpooler men också till movieboxen, att den senare inte längre finns beror rimligen på det kraftiga prisfall som tillgängliggjort möjligheten att se på film hemma på ett helt nytt sätt. Dels kan förändrade preferenser bidra till förklaringen. När unga i större utsträckning flyttar in till städerna minskar till exempel behovet av att äga en egen bil.

Men har delningsekonomier någon bäring på vår syn på bostaden? I kopplingen mellan delningsekonomier och bostadsmarknaden kommer nog de flesta att tänka på Airbnb, men detta ska inte ses som en lösning för bostadsmarknaden, då det snarast är ett substitut till hotell, och inte till bostad. För att kunna säga något om vad i vår konsumtion av bostaden vi kan tänka oss avvara ett privat och individuellt förfogande över behöver vi först se hur vi har förändrat övrig konsumtion, men även för vilka grupper vi behöver lösa bostadsproblemet för.

 

För vem är bostadskrisen akut?

Det brukar ofta talas om att det idag råder en brist på bostäder. Trots detta har de flesta av oss en egen bostad. Så vem drabbas av bostadsbristen?  En undersökning gjord av Novus och Linnéuniversitetet bland unga visar att just bostadsbristen är det största samhällsproblemet (94 procent av de tillfrågade). Av de tillfrågade, som var mellan 18 och 25 år, uppgav en betydande del att de känner oro över att hitta en bostad överhuvudtaget.[ix]

Det råder alltså inte nödvändigtvis någon generell brist på bostäder, utan en brist på tillgång till bostäder till låg kostnad inom rimligt pendlingsavstånd till arbete. Alltså bostäder som unga, och andra kapital- eller inkomstsvaga grupper kan få tillgång till. Det bör då vara tydligt att lösningen bygga oss ur krisen inte kan vara en god lösning utan stora förändringar i produkten bostad. Bostäder till låg kostnad med rimligt pendlingsavstånd finns, men väldigt sällan, om någonsin, finns de bland de nyproducerade lägenheterna.

En ytterligare grupp som upplever problem på bostadsmarknaden är par som egentligen skulle vilja separera. I en enkätundersökning utförd av CINT/Snabba Svar på uppdrag av SBAB som genomfördes 2016 uppgav 21 procent att de själva, eller någon som de känner skjutit upp en separation på grund av bostadssituationen.[x] När en familj ska brytas upp krävs ofta att den gamla bostaden istället blir till två bostäder som ska fylla samma funktioner, storleksmässigt, som den gamla, åtminstone varannan vecka. Inte sällan är man bunden till den kommun man tidigare bott i, på grund av sociala nätverk, barnens skolor och vänner och på grund av ens eget arbete. Detta skapar naturligtvis en prekär situation, som skulle kunna lösas av ett nytt synsätt på bostaden.

De höga priserna för nyproducerade bostäder skylls ofta på höga kostnader för att bygga. Här finns naturligtvis utrymme för industrialiseringen att ytterligare effektivisera och reducera kostnader. Men så länge vår syn på bostaden kvarstår och vi fortsätter bygga det som alltid har byggts kommer troligen inga radikala kostnadsbesparingar att kunna göras. För att verkligen minska kostnader kan det vara nödvändigt att se över vad som ingår i produkten bostad, och vad som verkligen behöver ingå. Om nu problemet med bostadsbrist främst är ett problem för vissa grupper, däribland unga, bör vi inte först och främst ta reda på vad dessa grupper kräver av sitt boende, och anpassa nyproduktion, men även befintliga bostäder, efter det?

 

Hur använder vi våra bostäder och staden de finns i?

Staden kan ses som både ett komplement, och ett substitut till våra bostäder. Ett komplement i den bemärkelsen att vår omgivning ses som en del av det vi definierar som vår bostad. Ett substitut för att vi har möjlighet att byta bort en del av vår tid som skulle kunna spenderas hemma mot att vistas i det offentliga rummet. Det finns olika rön om hur välmående våra städer är. I en rapport från Svensk Handel uppskattas antalet butiker inom detaljhandeln att minska från dagens cirka 46 800 till mellan 41 000 och 36 000 butiker år 2025.[xi] Anledningen är handel över nätet.  Samtidigt menar SCB att svenska hushålls restaurangbesök ökar.[xii] Mellan 2007 och 2015 ökade omsättningen i restaurangbranschen fem gånger fortare än omsättningen för livsmedelsbranschen. Vi äter alltså ute i större utsträckning än tidigare. Att fler fysiska butiker försvinner behöver inte betyda slutet för våra stadskärnor, utan kan snarare möjliggöra att restaurangbranschen bereds mer utrymme att växa just där. I ett flertal rapporter om ”Cityklimatet” har WSP och Fastighetsägarna styrkt detta påstående, omsättningen för caféer och restauranger stiger snabbare än både dagligvaruhandeln och sällanköpshandeln i många av våra stadskärnor.[xiii] Vad resulterar ett sådant förändrat beteende i för förändringar i våra krav på bostaden?

I en rapport från 2011, där 2,5 miljoner blogginlägg analyserats, försöker SABO bland annat svara på hur unga ser på och använder sin bostad.[xiv] Svaret kan summeras med rubriken på kapitel fyra i rapporten ”Universalrum med kök är allt som behövs”.[xv] Även om slutsatsen förstås är något skämtsam är det kanske ändå tänkvärt. Det skrivs i rapporten att ”[k]öket beskrivs istället ofta i bloggar som en lustfylld och social plats”.[xvi] Det intressanta är just benämningen av köket som en social plats. Vad innebär det? När det talas om bostäder för unga är det inte sällan små bostäder, möjligen med kokvrå, som åsyftas. Men om analysen från SABO stämmer överens med ungdomars preferenser för sitt boende, så är små lägenheter med kokvrå inte nödvändigtvis något som ungdomar vill ha.

Om det är så att unga idag ser köket, och kanske även vardagsrummet, som sociala ytor där man umgås med vänner är det inte nödvändigtvis så att det föreligger ett krav på bostaden att den ska tillhandahålla dessa som privata rum, utan de kan mycket väl tänkas vara kollektiva. En tänkbar framtid är då att se på vissa delar av våra bostäder som kollektiva resurser, exempelvis köket och vardagsrummet. Behovet av avskildhet och privatliv kommer då att kunna uppfyllas av det egna rummet, sovrummet. Hur kan då våra bostäder och vår bostadsmarknad anpassas till en sådan möjlig förändring i preferenser?

 

Hur kan framtida bostäder se ut?

De senaste decenniernas reallöneökningar kan förväntas fortsätta. Det är nu länge sedan Sverige uppnådde en så hög materiell standard att de fortsatta reallöneökningarna istället för en ännu högre materiell standard omsätts i mer fritid. Det är en orsak till exempelvis det förändrade konsumtionsbeteende vi kan se i våra städer, men det kan även leda till att vi kommer att se på vårt boende på ett annat sätt. Det som är kärnan för den här texten är att bostaden inte kan ses som binär vara, bostad eller inte bostad, utan snarare som ett spektrum av sammanslagna varor. I dagsläget är dock bostaden i många aspekter binär. En lägenhet har oftast ett vardagsrum, eller så har den inte ett vardagsrum, mycket sällan har boendet ett kollektivt vardagsrum, eller ett kollektivt kök. I framtiden är det möjligt att bostäder istället för att fortsättningsvis vara binära i den här bemärkelsen, blir en grundprodukt till vilken tilläggsprodukter, som vardagsrum, kök eller extra sovrum kan köpas till.

Kärnan i delningsekonomier är att bidra till en lägre kostnad för den enskilde genom att dela på resurserna. Både vardagsrum och kök är exempel på sådana resurser som mycket väl kan delas av flera. Och ser vi till det beteende som speglas av nuvarande trender av hur städer används sker det här redan, men där de kollektiva vardagsrummen istället är caféer och restauranger. Varför inte låta dessa sociala ytor ta ett steg in i våra bostäder? När det enskilda hushållet inte längre behöver bära hela kostnaden för produktionen av dessa sociala utrymmen, utan kan dela dem tillsammans med andra hushåll kommer stora kostnadsbesparingar att kunna göras.

Utöver rent kollektiva lägenheter där varje boende har sitt eget rum och delar på kök och vardagsrum kan även andra lösningar vara möjliga. Ett tänkbart exempel är att tillhandahålla bostäder som en mindre grundenhet, exempelvis ett rum med enklare kök. Till denna grundenhet kan sedan ytterligare enheter hyras till, till exempel veckovis. En sådan lösning skulle kunna tilltala föräldrar som har sina barn varannan vecka, som då skulle kunna utöka sitt boende med vardagsrum under den tid då det behövs. Under övrig tid kan en annan förälder, som då har sina barn, utnyttja dessa kollektiva ytor.

Kollektiva boenden är på intet sätt något nytt, studentkorridorer är kanske det mest vanliga exemplet. Är man inte längre student saknas däremot alternativ till det traditionella boendet, även om några pionjärer finns på marknaden. Utopia Arkitekter har ett projekt i Sundbyberg där de vill bygga något de själva kallar KomBo, eller kompisbostäder.[xvii] Tanken är att varje enskild hyresgäst hyr sitt rum, och får ta del av sociala utrymmen som kök och vardagsrum.

Det finns även andra exempel, med varierande förutsättningar och krav på hyresgäster, där det befintliga beståndet används. Bland andra Botkyrkabyggen[xviii] och ByggVesta[xix] har kompislägenheter, där två kompisar tillsammans kan hyra en lägenhet. I båda fallen ställs krav på hur gammal man får vara när man flyttar in, och i ett av fallen är hyreskontraktet begränsat till fyra år. I dessa exempel kan bostäderna enkelt hyras ut som helt vanliga lägenheter om efterfrågan på kompisbostäder plötsligt skulle raderas, vilken nog får ses som föga troligt.

 

Hur kan bostäder och bostadsmarknaden anpassas till delningsekonomi?

Olika typer av kollektivboenden kan låtas växa fram på bostadsmarknaden om de ges rätt förutsättningar. I nyproduktionen är det förhållandevis enkelt givet att det finns aktörer villiga att satsa på den här typen av lösningar. Men det finns vissa problem som behöver överkommas. Det tydligaste är problemet med vad ekonomer kallar moral hazard, eller moralisk risk. Med det menas att individens beteende kan tänkas förändras efter att kontraktet är påskrivet. Exempelvis kan det ges uttryck i att en boende är mindre rädd om de gemensamma utrymmena om hon vet att kostnaden delas av alla i kollektivet, och inte behöver bäras av henne ensam.

För att underlätta för en ny typ av kollektivboenden som lösning, och för att råda bot på de problem som kan uppstå, krävs ett nytänkande kring dagens hyreskontrakt. Idag krävs oftast att kontraktet för en lägenhet är knutet till en person, eller till ett i förväg definierat hushåll. En ny typ av hyreskontrakt för kollektivboende skulle vara nödvändigt för att tillåta att varje person eller hushåll tillåts skriva avtal för sin specifika rumsenhet. Kvar att lösa är då hur ansvaret för de gemensamma utrymmena ska fördelas mellan hyresgästerna. Detta bör dock inte vara ett nämnvärt problem eftersom gemensamhetsutrymmen redan idag finns i de allra flesta hyresfastigheter, utan att särskilda avtal träffats om skötsel, eller ekonomiskt ansvar för dessa. Några exempel på hur kontraktuella åtaganden kan lösas finns i USA, där hyresvärdar erbjuder lägenheter med delade allmänna utrymmen. I dessa lösningar hyr varje hyresgäst ett sovrum direkt av fastighetsägaren[xx].

 

För att kollektivboenden ska kunna bli attraktiva även inom det befintliga beståndet kan det krävas mindre reformer av hyressättningen. Det är föga troligt att fastighetsägare skulle vilja byta upplåtelseform från den traditionella hyresrätten där ett hushåll eller en person står på avtalet till en upplåtelseform där flera personer tecknar kontrakt för respektive rum i lägenheten vid samma totala hyresnivå för lägenheten. I hyran behöver troligen finnas utrymme för ökade kostnader av underhåll för gemensamhetsutrymmen och en möjlighet att omsättningen av kollektivbostäder skulle kunna vara högre än för traditionella hyreslägenheter. Även om den totala hyran för en större lägenhet skulle stiga om den hyrs ut som kollektivbostad bör hyran som den enskilda personen betalar ligga i paritet, eller vara lägre, än den för en egen, liten lägenhet.

Låt oss avsluta med ytterligare ett citat ut ”acceptera”:

“En gammaldags miljö kan inte med konst upprätthållas i en framåtgående stad. Den fortgående mänskliga, sociala och ekonomiska utvecklingen drar obönhörligt med sig nya hustyper in bland de gamla. Och de gamla fasaderna, där bottenvåningarna byggdes om till affärer och där stildetaljerna täckes över eller skymmes bort av skyltskåp och skyltar, de förändrar helt karaktär.”

Asplund, m. fl. 1931 s. 188

[i] Asplund, G., m. fl., 1931 “Acceptera” Bokförlagsaktiebolaget Tiden.

[ii] http://www.regeringen.se/pressmeddelanden/2016/11/samordnare-far-i-uppdrag-att-mojliggora-planer-pa-nya-stader/ (hämtad 2017-04-26)

[iii] Stockholm Stads Stadsplanekontor, 1952. ”Generalplan för Stockholm”. Stockholm. s. 125.

[iv] Detta belystes först av Sven Rydelfelt, ibland annat ”Bakom folkhemmets fasader”, 1958. Natur och Kultur, Stockholm.

[v] Olof Thunström och Ingrid Johansson, 1955. ”Ombyggnad – utredning om hyreshus egna hem och bruksbostäder 1880-1935” Ehlins Folkbildningsförlaget, Stockholm. s. 7.

[vi] Nationalencyklopedin, delningsekonomi. http://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/delningsekonomi (hämtad 2017-04-26)

[vii] https://en.oxforddictionaries.com/definition/sharing_economy (hämtad 2017-04-28)

[viii] För de som inte var med under 1980-talet var movieboxen en videobandspelare som kunde hyras, samtidigt som man hyrde en VHS-kassett i en videobutik, vare sig videobandspelare, VHS-kassett eller videobutik har överlevt de innovationer den digitala tekniken möjliggjort.

[ix] https://lnu.se/contentassets/39b4d828ebd14d4db6be77e3a0dfa016/lnu_rapport_yolotilloro.pdf (hämtad 2017-04-28)

[x] http://news.cision.com/se/sbab-bank/r/vara-livsval-paverkas-av-bostadssituationen,c2056494 (hämtad 2017-05-04)

[xi] Svensk Handel, rapport framtagen av HUI Research, 2016. ”Det stora detaljhandelsskiftet”

[xii] http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Svenskarna-ater-ute-mer/ (hämtad 2017-04-28)

[xiii] http://www.fastighetsagarna.se/syd/aktuellt/rapporter/cityklimatet_syd (hämtad 2017-05-02)

[xiv] SABO, 2011. ”Ungas syn på boende” SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, Stockholm.

[xv] Ibid. s. 21.

[xvi] Ibid. s. 22.

[xvii] http://www.utopia.se/se/projekt/kombo (hämtad 2017-05-02)

[xviii] http://www.botkyrkabyggen.se/artikel/kompisbo-1 (hämtad 2017-05-02)

[xix] https://www.byggvesta.se/bo-hos-oss/bo-i-kompislagenhet/ (hämtad 2017-05-02)

[xx] http://dc.urbanturf.com/articles/blog/in_shaw_ditto_hedges_bets_on_apartment-sharing_millennials/9200

Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

Skriv en Kommentar

* Obligatoriskt