Ett samtal med Per om vanliga missuppfattningar

Signaturen Per skrev en kommentar på ett av mina tidigare inlägg med vad jag uppfattade som en rad frågor. Hela kommentaren finns att läsa i sin helhet under inlägget om marknadshyror. Nedan följer helt enkelt en diskussion mellan Per och mig, Pers frågor i kursiverad fetstil.

 

Jag vill ifrågasätta en del av ditt resonemang Fredrik.

OK

Under rubriken hyresreglering och bostadsrättspriser uttrycker du dig som att det är hyresregleringen som ger bostadskö.
Det borde väl ändå vara förhållandet mellan tillgång och efterfrågan som skapar och ger behovet av bostadskö!?

Det är inte ovanligt att stöta på att folk uttrycker obalansen på det här sättet, men vad de då glömmer bort eller har misslyckats förstå är prismekanismens roll i att skapa balans mellan just utbud och efterfrågan. Det är inte felaktigt att säga att kö uppstår för utbudet inte matchar efterfrågan, men det blir betydligt mer intressant att fråga sig varför de inte matchar varandra. Givet att det här är två kurvor som skär varandra i en dimension av pris och kvantitet kommer det finnas en prisbild som eliminerar kö. Men om man reglerar priser kommer kö med nödvändighet att uppstå, om man inte samtidigt reglerar kvantitet (genom ransonering) på ett fungerande sätt. Den svenska hyresmarknaden är inte ett unikt exempel på situation där prisreglering har skapat kö, vilket talar för att förutsägelsen att kö skapas av felprissättning är korrekt.

Du förutsätter att diskrepansen mellan faktisk hyra och marknadens hyra är stor på en reglerad marknad. Men faktum är ju att bruksvärdessystemet jämnar ut i förhållande till marknadshyror, där hyrorna annars hade kunnat skjuta iväg åt båda håll.

Jag förutsätter inte att diskrepansen generellt är stor på en reglerad marknad, men jag förutsätter att den är stor i vissa attraktiva områden. Det finns flera saker som talar för det här. Dels de rapporter som senaste året tagits fram av Finanspolitiska rådet och Ramböll, där man presenterar försök att faktiskt beräkna vad hyror skulle kunna vara på en fri marknad. Dels det faktum att köerna skiljer sig åt drastiskt mellan områden. Det man vill köa för är ett övervärde, om det övervärdet skulle vara samma överallt vore alla lägenheter lika attraktiva, när hyran tas i beaktan.

Du skriver att om fler vill flytta från hyresrätt till bostadsrätt så ger det positiva effekter på bostadsrättspriserna.
Ja, priserna lär ju öka, men är det positivt för någon annan än just den som står i skedet att sälja?

Här får vi reda ut ett par saker. Ja, jag skriver att priserna på bostadsrätter skulle öka om det sker en överflyttning från hyresmarknaden. MEN; jag skriver också att det är möjligt att det sker en överflyttning åt andra hållet, vilket skulle resultera i sjunkande bostadsrättspriser. Vilken av de här effekterna som är störst vet jag inte, det är helt enkelt väldigt svårt att förutsäga. Så, priserna ”lär” inte öka, de ”kan” öka, men de ”kan” också sjunka. Stiger de är det positivt för de som äger, sjunker de är det negativt för de som äger.

Du skriver att folk kan tjäna pengar på att sälja hyreskontrakt svart. Rätta mig om jag har fel, men kontraktet upprättas mellan hyresgäst och hyresvärd och är knappast något man kan flytta över på någon annan utan hyresvärdens godkännande. Enligt min logik är det i så fall hyresvärden som kan sälja kontraktet svart.

Eftersom du har fel kan jag väl rätta dig. §35 i Hyreslagen bestämmer att hyresgästen får överlåta sitt kontrakt genom byte för att erhålla annan lägenhet. Hyresvärden får i vissa fall neka byte, men absolut inte på vilka grunder som helst. Sådana försäljningar sker då genom att man antingen genomför ett riktigt byte, eller ett skenbyte (här finns till och med en marknad för att köpa låtsaskontrakt som kan användas i bytet från köparens sida). Sen kan ju naturligtvis en hyresvärd sälja kontrakt också, det lär förekomma.

Du vill få det till att hyresreglering och låga hyror ger bostadsköer. Borde det inte vara förhållandet mellan tillgång och efterfrågan som ger kö!?

Den här frågan har jag redan svarat på, Per!

Du tar upp hyresregleringen som en subvention, men glömmer att utan hyresreglering så skulle inte bara vissa hyror öka, utan vissa kommer även att sjunka, i synnerhet om man bygger utefter behov.

Jag tror att vissa hyror skulle sjunka även utan nyproduktion vid en avreglering. I rapporten från Finanspolitiska rådet 2017 uppskattades att genomsnittshyran skulle sjunka för ett antal områden i Stockholm. Jag kan mycket väl ha uttryckt mig klumpigt i mitt tidigare inlägg, men med subventionerade hushåll syftar jag naturligtvis att de hyresgäster som idag bor i lägenheter där marknadshyran skulle överstiga den nuvarande hyran.

Du tycks glömma bort effekterna av byggtakten på hyrorna på en avreglerad marknad.
Ju närmare balans, desto lägre hyror.
Stimulerar detta verkligen privata bolag att bygga till balans?

Det beror ju helt på hur konkurrenssituationen ser ut. På en monopolmarknad kommer företaget producera mindre än vad marknaden hade gjort under konkurrens, av precis den anledning som syftar på. MEN, på en marknad i konkurrens kommer det, så länge det inte råder balans mellan utbud och efterfrågan att finnas övervinster som gör att fler företag kommer till marknaden för att bygga bostäder. Nu kan man argumentera för att byggmarknaden inte kännetecknas av särskilt stor grad av konkurrens, om man vill, och då kommer vi hamna någonstans mellan de här två extremiteterna.

Men vi har också en verklighet att förhålla oss till. Det är inte bara byggbolagens vilja att bygga som bestämmer hur mycket som byggs i vissa områden. Om vi exemplifierar med Stockholms innerstad är det snarare politiska beslut som förhindrar en förnyelse och rörelse mot betydligt högre bebyggelse, eller exempelvis bebyggelse på Gärdet eller andra grönytor. Här finns således kraftiga utbudsrestriktioner som gör att nyproduktionen begränsas.

Andra möjliga effekter att studera och analysera är hur en avreglerad bostadsmarknad påverkar människors möjlighet till och val av område eller ort att bosätta sig på.
Kan det leda till att låg- och mellaninkomsttagare flyr storstadskärnorna?
Vid väldigt höga hyresnivåer kopplade till någon form av restriktion på hur många som får bo i lägenheter skulle det säkert bli resultatet. Vad man kan se i andra storstäder, internationellt, där hyrorna är höga, är exempelvis att unga väljer bort yta för centrala lägen. Det vill säga, de väljer att dela lägenheter och till och med rum med andra för att de värderar att bo mitt i stan. Sett från dagens situation där du antingen behöver ett stort eget kapital (som unga ofta saknar) eller väldigt lång kötid (som unga definitivt saknar) för att bo i de här områdena finns det en möjlighet att effekten blir den motsatta, att unga mindre bemedlade väljer att flytta in till stan.

Kan det då i sin tur leda till att det blir brist på arbetskraft i storstadskärnorna?
Med samma resonemang som ovan, arbetskraftsutbudet skulle också kunna bli större.

Kommer då arbetsgivarna att flytta ut?
Även om du skulle ha rätt så kräver det att man under ditt scenario heller inte kan pendla in till stan.

Vad leder då det till för storstadskärnorna?

Jag skulle gissa på en ytterligare föryngring, som den vi sett sen man släppte prisregleringen av bostadsrätter 1968.

Kommer marknadshyror att leda till en klass- och inkomstsegregation?

Frågan är ställd som om att vi inte redan idag har en klass- och inkomstsegregation på bostadsmarknaden. Den studie som finns, av Cecilia Enström Öst, Bo Söderberg och Mats Wilhelmsson, visar på att bostadsrättsmarknaden (som inte är prisreglerad) är mer inkomstsegregerad än hyresmarknaden. Samma studie visar dock att den segregation mätt med ålder, utbildning och etnicitet är värre på hyresmarknaden. Och hyresmarknaden är redan inkomstsegregerad. Frågan för mig är alltid, är det värt att ge de största subventionerna till de hushåll med de största inkomsterna på hyresmarknaden?

Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

Skriv en Kommentar

* Obligatoriskt