Kan vi bygga bort bostadsbristen?

De senaste 70 åren har det förts en debatt gällande möjligheterna att bygga bort bostadsbristen. Jag skulle vilja påstå att stora delar av den bostadspolitik som första sedan andra världskriget fokuserat på just detta. Trots detta råder det dock alltjämt bostadsbrist.

Debatten som förts har, förenklat, haft två sidor. Den ena sidan har menat på att det finns ett utbudsunderskott på bostäder. I början (det vill säga i slutet av 40-talet) skylldes det påstådda utbudsunderskottet på att bostadsproduktionen kraftigt föll under krigsåren. Den andra sidan (det tidigaste jag hittat är en debattartikel av Eli Heckscher från 15 maj 1948, i DN) har menat på att det inte alls råder ett utbudsunderskott, utan istället ett efterfrågeöverskott som är resultatet av de prisregleringar som infördes på bostäder (både bostadsrätter och hyresrätter) 1942. Debatten har som sagt pågått sen dess, och politiken har tydligt valt sida, man har ensidigt satsat på att, med olika medel, öka bostadsproduktionen.

För den enskilde, kan påpekas, är det relativt ointressant huruvida det föreligger ett efterfrågeöverskott eller ett utbudsunderskott, har man ingen egen bostad är orsaken därtill sekundär.

En första sak som egentligen skulle behöva utredas närmre, men som är alltför komplicerad för ett blogginlägg, är vad begreppet bostadsbrist innefattar. Vad som däremot kan noteras är att den bostadspolitiska debatten kännetecknas av att bostaden beskrivs som en binär, antingen har ett hushåll en bostad, eller så har det inte en bostad.[1] Detta synsätt förenklar onödigt mycket, och bortser från bostäders heterogenitet, en bostad är inte nödvändigtvis ersättlig med en annan bostad, vilken som helst. Jag kommer här att utgå från det mer diffusa begreppet bostadsbrist, odefinierat, som det används i debatten. Detta kan då antingen anspela på antalet personer i bostadskö (som vi får utgå från står där för att de någon gång vill förbättra sin bostadskonsumtion); eller på de behovsprognoser som görs av Boverket; eller på Boverket enkät till kommunerna, där för närvarande 243 av landet 290 kommuner uppger att de råder brist på bostäder.

Frågan är alltså om vi kan bygga bort bostadsbristen. En första, men mycket viktig, observation är att vi försökt bygga bort bostadsbristen sen mitten av 1940-talet, utan att för den sakens skull lyckas med det projektet. Vi har dock lyckats bygga så att det råder ett överskott av bostäder i vissa områden, men vi har aldrig någonsin byggt bort köerna i hela beståndet. Det är ett faktum som i sig visar på att det råder ett efterfrågeöverskott (vilket inte utesluter att det samtidigt råder ett utbudsunderskott).

Ragnar Bentzel, Assar Lindbeck och Ingemar Ståhl ställde sig just frågan ”Vad menas med bygga bort bostadsbristen?” i sin bok Bostadsbristen från 1963. Ett första klargörande de gör är att beståndet av äldre lägenheter inte kan förändras i positiv riktning, det vill säga, äldre lägenheter kan inte bli fler genom nyproduktion. Om vi ser äldre lägenheter som en delmarknad är det alltså uppenbart att bristen inte låter sig byggas bort på alla delmarknader vid prisreglerade hyresnivåer. I boken presenterar de istället fyra tänkbara tolkningar av ”bygga bort bostadsbristen kan betyda”.

  1. Den första tolkningen som görs är det ska byggas så mycket att det vid en avreglering inte skulle ske några hyreshöjningar i någon del av beståndet. Detta ge att det ska byggas så många bostäder att hela efterfrågeöverskottet försvinner. För att komma till en sådan punkt krävs att hela hyresstrukturen pressas ner så att de mest attraktiva lägenheterna (centralt belägna hyresrätter i storstäder) har de högsta hyrorna. Givet att inget ska göras åt hyrorna för de mest attraktiva lägenheterna behöver hyrorna för de minst attraktiva lägenheterna pressar ner så mycket att bostadskonsumenter blir indifferenta mellan den minst attraktiva lägenheten, och den mest attraktiva. All skillnad i attraktivitet kommer tas hänsyn till i prisskillnader. 1963 bedömde författarna att det skulle krävas enorma subventioner och en ”svindlande hög bostadsproduktion”[2]. Jag tar det inte för osannolikt att hyresstrukturen som idag är blir nödvändig för att åstadkomma detta utfall med nödvändighet måste innefatta att vissa lägenheter får negativa hyror, det vill säga att hyresgäster får betalt för att bo i dem. Bedömningen från 1963 var att det osannolikt är detta som menas med att bygga bort bristen.
  2. Den andra tolkningen som görs är att det ska byggas så mycket att det vid en avreglering inte skulle resultera i en höjning av den genomsnittliga hyran. Det här är en mer generös tolkning än den första, den tillåter nämligen att det vid en avreglering skulle förekomma vissa hyreshöjningar, i vissa delar av beståndet, så länge som de helt motverkas av hyressänkningar i andra delar av beståndet. Om vi ser till de rapporter som släppts de senaste två åren, Finanspolitiska rådets rapport 2017 och Rambölls rapporter 2018, visar dessa att hyrorna vid en avreglering skulle stiga i majoriteten av områden, medan de sjunker i vissa (betydligt färre områden). De förväntade höjningarna är dessutom betydligt högre än de förväntade sänkningarna. Även denna tolkning av att bygga bort bostadsbristen skulle alltså kräva ganska långtgående subventioner och en väldigt stor bostadsproduktion. 1963 bedömdes den här tolkningen som osannolik.
  3. En tredje tolkning är att det ska byggas så mycket att efterfrågeöverskottet på nya bostäder helt avskaffas. Den här tolkningen innebär inte att efterfrågeöverskottet på äldre lägenheter elimineras (så länge som priskontrollen bibehålls). När den här tolkningen framfördes 1963, rådde ett efterfrågeöverskott även på nyproduktionen, som även den var lagd under priskontroll. Idag har vi dock en annan bild. I viss områden i Sverige har vi byggt bort bostadsbristen enligt den här tolkningen, detta eftersom vi ser vakanser i nyproduktionen, det är inte alldeles enkelt att hyra ut allt så produceras. Skulle den här tolkningen överensstämma med vad som menas med att bygga bort bristen, vore problemet på många håll redan löst, vilket rimmar illa med debatten om att vi måste bygga bort bostadsbristen. Jag bedömer det således som osannolikt att detta är vad som menas med att bygga bort bostadsbristen.
  4. Den fjärde tolkningen är att det ska byggas så mycket att hela kön av bostadslösa, de som saknar en egen hyresbostad men som vid nu rådande hyresnivåer önskar en, försvinner. Detta innebär att det totala antalet bostäder helt ska motsvara det antal som efterfrågas vid rådande hyror. Denna tolkning innebär att det fortfarande kan råda kö (efterfrågeöverskott) för vissa typer av lägenheter, exempelvis större lägenheter, eller lägenheter i vissa mer attraktiva områden, även i nyproduktionen. Hur många bostäder som skulle behöva produceras för att uppfylla detta är svårt att säga exakt, men det är sannolikt många. Om vi dessutom ska tillhandahålla dem till nu rådande hyresnivåer (exempelvis genomsnittliga hyresnivåer) blir det kostsamt.

Så kan vi bygga bort bostadsbristen? Oavsett vilken av de ovan fyra tolkningarna man väljer kan man säga att det är teoretiskt möjligt. Väljer vi den tredje tolkningen är det troligtvis dessutom görbart, men sannolikt kommer detta inte accepteras som att bostadsbristen byggts bort. För de övriga tre tolkningarna kan sägas att det kommer bli kostsamt, för de två första tolkningarna så kostsamt att det är osannolikt att det låter sig göras utan att det orsakar allvarlig skada på statens övriga uppgifter, där resurser måste tas ifrån. Återstår gör endast den sista tolkningen, som även den skulle kräva ett stort åtagande från det offentliga, utan att vi för den sakens skull blir av med bostadsköerna.

En annan väg skulle kunna vara att avreglera prissättningen, och satsa dessa resurser på att hjälpa de som faktiskt behöver hjälp. Mer om det vid ett senare tillfälle.

[1] Ingemar Bengtsson skrev om detta i en artikel i tidskriften Plan: Behovet av nya bostäder: Implikationer av bostäders och hushålls heterogenitet.

 

[2] Bentzel, Lindbeck och Ståhl (1963), s. 72.

Det här inlägget postades i Bostadsbrist, Bostadsbyggande. Bokmärk permalänken.

Skriv en Kommentar

* Obligatoriskt