Kan vi ha en nyanserad diskussion om hyresregleringen?

Den senaste tiden har en politisk diskussion om hyresregleringen, och kanske främst om hur hyresmarknaden skulle se ut i avsaknad av den, blossat upp i svenska medier. Den utlösande faktorn har varit de rapporter som tagits fram av Ramböll, på uppdrag av hyresgästföreningen. Rapporterna visar att en övergång till marknadshyror skulle resultera i stora (procentuellt sett) hyreshöjningar i de fyra städer, Stockholm, Göteborg, Halmstad och Helsingborg, som studerats. Rapporterna är framtagna som ett steg i Hyresgästföreningens kampanj mot marknadshyror (det kan man läsa om här).

I den här debatten förekommer en hel del osakliga, och inte alla gånger helt genomtänkta argument. Dessutom saknas andra viktiga frågor helt i debatten. Jag tänkte här belysa några av de brister jag hittills uppfattat, som jag tycker förtjänar korrigeras för att vi ska kunna ha en mer nyanserad och saklig debatt om frågan, utan att diskussionen hamnar i omöjliga politiska låsningar.

Till att börja med bör jag beskriva min definition av hyresreglering. Med hyresreglering åsyftar jag sådan lagstiftning som resulterar i att hyrorna konsekvent och systematiskt ligger under sin jämviktsnivå. En vanlig invändning mot användandet av begreppet ”hyresreglering” är att den avskaffades 1975 och ersattes av bruksvärdessystemet och den kollektiva förhandlingslagen. Det stämmer att hyresregleringslagen afskaffades då, men den ersattes av ytterligare en hyresreglering. Utfallen skiljer sig nämligen inte nämnvärt mellan vad som blev resultatet av hyresregleringsslagen och dagens bestämmelser vad gäller hyressättning. Hyrorna ligger i vissa områden alltjämt långt under sin jämviktsnivå. Det bör också påpekas att de ”marknadshyror” som skulle uppstå på en sådan friare marknad inte på något vis alltid skulle vara i jämvikt för varje lägenhet.

 

Hyresreglering och bostadsrättspriser

De rapporter som tagits fram av Ramböll bygger på metodiken som tillämpades av Finanspolitiska rådet 2017. Det är väldigt svårt att säga med exakthet vad hyresnivåerna skulle bli om hyresregleringen avskaffades (detta på grund av ett antal faktorer som jag ska ta upp nedan). Den här metoden, som utgår från priserna på bostadsrätter, ger dock troligtvis en god fingervisning om vilka nivåer det skulle kunna bli, men ett antal faktorer gör detta osäkert, varför exakta procentuella tal, eller höjningar i exakta kronor, bör användas med stor försiktighet.

En invändning mot metoden är att den behandlar prisbildningen på bostadsrättsmarknaden som en konstant, som är fristående och opåverkad av eventuella regleringar på hyresmarknaden. Anledningen till detta är att det är mycket svårt att modellera eventuella beteendeförändringar hos hushållen vid en avreglering, men man bör vara medveten om att sådana kan komma att ge effekt på bostadsrättspriserna. Explicit kan det uttryckas som att antagandet är att bostadsrättspriserna skulle vara opåverkade ifall hyresregleringen avskaffades. Det här är ett starkt antagande, och det av flera anledningar, låt mig lyfta tre.

  1. Under hyresreglering uppstår köer vilket stänger ute många hushåll från hyresmarknaden. Det här innebär med rätt stor säkerhet att ett flertal hushåll, som egentligen skulle vilja hyra sitt boende, tvingats in på bostadsrättsmarknaden. Efterfrågan har därmed inflaterats, vilket, allt annat lika, bör resultera i högre bostadsrättspriser. Vid en avreglering kan dessa hushåll (eller framtida liknande hushåll) istället hyra sitt boende, vilket kommer verka negativt på bostadsrättspriserna.
  2. Det finns troligtvis idag flera hushåll som inte hade haft något emot att köpa sitt boende (eller någon annan typ av boende), men som på grund av att de hamnat med attraktiva hyreskontrakt istället väljer att stanna kvar i dessa. Om den månatliga subvention som det innebär att bo i en hyresrätt där diskrepansen mellan den faktiska hyran och marknadshyran är stor, innebär det en förlust av subventionen om hushållet flyttar. Ett avskaffande av hyresregleringen skulle eliminera subventionen, vilket skulle få dessa hushåll att flytta över till ägt boende i större utsträckning. En sådan utveckling skulle verka positivt på bostadsrättspriserna. Här kan förtydligas att dessa hushåll redan idag har möjlighet att genom den svarta marknaden kapitalisera på sin subvention, genom att sälja sina kontrakt.

Dessa två effekter verkar i motsatt riktning på bostadsrättspriserna, och det är svårt att reda ut, på empirisk basis, vilken av dem som är störst. Vidare har dessa två effekter bäring på nivån på bostadsrättspriserna, men jag vill också göra en invändning som rör relativa hyror, det vill säga den geografiska spridningen av hyrorna och skillnaden i hyresnivå mellan områden.

  1. På en marknad där fri hyressättning råder kan det bli så att centralt belägna lägenheter ser en kraftig efterfrågeökning, vilket driver upp priserna, vilket gör att vi kommer konsumera mindre yta i just de lägena. Detta ser vi i de flesta internationella storstäderna. Unga, som tenderar att värdera läge väldigt högt, väljer att bo trångt (och inte sällan dela sovrum med andra) just för att de värderar läget väldigt högt. På dagens fria marknad, det vill säga marknaden för bostadsrätter, är det här mer komplicerat att få till. Koordinationen som krävs för att ett stort antal ungdomar ska köpa en större central lägenhet tillsammans är helt enkelt betydligt större än vad den skulle vara för att samma ungdomar skulle hyra samma lägenheter på en fri marknad. En stor skillnad är att de i fallet då de hyr lägenheter överskjuter kapitalrisker på fastighetsägaren (mot att de betalar en premie via hyran). På en fri hyresmarknad bör vi förvänta oss att unga i större utsträckning väljer att bo tillsammans vilket skulle pressa upp priserna i de mest attraktiva områdena. Samtidigt skulle det kunna ha en effekt på mer perifert belägna lägenheters hyror, där konkurrensen istället minskar.

Sammanfattningsvis är det problematiskt att behandla bostadsrättspriser som en konstant i det här sammanhanget, men i brist på säkrare sätt att modellera beteendeförändringarna är det den bästa metoden som vi har tillgänglig. Det här bör man dock känna till när siffrorna sprids om eventuella framtida hyresnivåer vid en avreglering. De är inte på något vis säkra estimat av hur en framtida hyresmarknad skulle se ut om vi tillät en helt fri hyressättning.

 

Hyresreglering eller marknadshyror

Den senaste tidens debatt har handlat om att behålla nuvarande hyresreglerande uppsättning lagstiftning, ELLER gå över till en helt fri hyressättning, vilket man kallar marknadshyror. Det här är naturligtvis en grov förenkling. I Sverige är vi ensamma i världen om vår specifika hyresreglering, byggd på bruksvärde och kollektiva förhandlingar, men det innebär inte på något vis att alla andra länder tillämpar det som i debatten kallas marknadshyror. I verkligheten finns ett väldigt brett spektrum av regleringar, och tänkbara regleringar, som styr hur hyressättningen får gå till.

Det man måste fundera över är vad man vill att lagstiftningen som styr hyressättningen ska syfta till. Finns något egenvärde i att reglera ner hyrorna så att de alltid ligger under jämviktsnivå? Vi vet att detta resulterar i en rad icke-önskvärda effekter såsom ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter, svarthandel, och väldigt långa köer för att få förstahandskontrakt. Är det kanske så att vi genom låga hyror vill säkerställa att alla, oavsett inkomst, har möjlighet att bo överallt? I så fall är det möjligtvis så att vi kan lösa det på något annat sätt. Är det istället så att vi vill säkerställa att de hyresgäster som får ett hyreskontrakt också har möjlighet att bo kvar? Det kan i så fall lösas på andra sätt, som jag ska redogöra för nu.

Hyresreglering och besittningsskydd

En avreglering av hyressättningen, och införandet av det som refereras till som marknadshyror, målas ofta upp som en marknad där fastighetsägare kan höja hyrorna hur de vill och därmed tvinga hushåll att flytta från sina bostäder, det vill säga en marknad helt utan besittningsskydd. Det här bygger på en felaktig bild av en nödvändig koppling mellan hyresreglering och besittningsskydd. Hyresreglering beskrivs ofta som en typ av konsumentskydd (och det är korrekt), men det är viktigt att särskilja besittningsskyddet från möjligheten för hyrorna att långsiktigt anpassas till jämviktsnivå.

Hyresregleringslagens avskaffande motiverades delvis av att lagstiftningen som reglerade besittningsskydd stärkts, och bruksvärdessystemet kan i grunden ses som ett försök att motverka möjligheterna för fastighetsägare att höja hyran över rådande hyresnivå är för liknande lägenheter (även om det ursprungligen också fanns vissa hyresreglerande element på så kallade bristorter). Bruksvärdesreglering säkerställer helt enkelt att fastighetsägaren inte kan utnyttja sitt maktövertag över sittande hyresgäst, som gjort stora sociala investeringar i sitt boende, och höja dennes hyra i vetskap att hyran kommer accepteras då kostnaden för att flytta är hög.

Besittningsskydd motiveras också med att fastighetsägare inte ska kunna säga upp en hyresgäst på vilka godtyckliga grunder som helst. Det här är en god tanke, för att hyresrätten ska kunna vara ett attraktivt boende, inte endast för de som väldigt kortsiktigt planerar att bo i en ort eller i lägenheter, krävs någon form av garanti för att man kan bo kvar i sin lägenhet under förutsägbara förhållanden över tid. Med det inte sagt ett besittningsskydd ska gälla för alltid, det är naturligtvis möjligt att tidsbegränsa, exempelvis till fem eller tio år.

Om det finns möjlighet för fastighetsägare att bli av med oönskade hyresgäster genom att helt enkelt höja hyran till en omotiverat hög nivå (med vilket jag menar en nivå där ingen annan hyresgäst skulle vara villig att hyra lägenheten), blir naturligtvis en lagstiftning som styr besittningsskydd tandlös. Här finns således ett behov av någon typ av reglerande effekt som skyddar hyresgästen mot ett sådant beteende. Frågan är om det är nödvändigt med lagstiftning för att ett sådant skydd ska komma på plats. Marknaden för bolån är ett gott exempel där hushållen efterfrågar långsiktig vetskap om vilka kostnader de kommer att ha. Här finns inga regleringar som styr skydd mot kraftiga räntehöjningar, men likväl erbjuder alla bolånegivare en möjlighet att, mot en premie, binda bolånen till en på förhand bestämd räntesats. Det här är resultatet av konkurrens mellan bolånegivare, och inte av statliga regleringar. På en fri hyresmarknad är det inte otänkbart att sådana hyreskontrakt, som erbjuder hyresgästerna en långsiktig vetskap om hyrans storlek, skulle erbjudas av fastighetsägare. Mycket talar för att så skulle bli fallet. Exempelvis att det är kostsamt för en fastighetsägare när en hyresgäst flyttar. Då måste lägenheten besiktigas, och visst underhåll av ytskikt måste genomföras, dessutom innebär sökandet efter en ny hyresgäst också en viss kostnad.

Besittningsskydd är alltså inte avhängigt en hyresreglering, eller någon reglering alls. Det kan däremot vara önskvärt att, för att säkerställa att långa kontrakt faktiskt erbjuds, lagstifta om att exempelvis ett 10-årigt kontrakt måste erbjudas vid tecknande av nytt avtal mellan fastighetsägare och hyresgäst.

Hyresreglering är ett sätt att underlätta besittningsskydd. Men en viktig skillnad vad gäller vår nuvarande hyresreglering har att göra med vem den faktiskt skyddar. Som beskrivits ovan är besittningsskydd viktigt för sittande hyresgäster. Det är svårt att argumentera för att nuvarande reglering inte gynnar vissa av dessa sittande hyresgäster, som betalar en hyra som kraftigt understiger den hyra som lägenheten skulle betinga på en fri marknad. Men argumentet att hyresregleringen är ett konsumentskydd faller eftersom hyrorna även regleras mellan hyresgäster. När en hyresgäst har sagt upp sitt hyresavtal finns naturligtvis inget behov av skyddande lagstiftning för just den hyresgästen. Om en ny hyresgäst är villig att betala den hyra som fastighetsägaren kräver, så kommer ett avtal att kunna träffas. Först när den nya hyresgästen flyttat in uppstår behovet av besittningsskydd igen.

 

Hyresreglering och subventioner

Något som nästan helt glöms bort i diskussionen om marknadshyror och de hyreshöjningar som kan vara att vänta vid en övergång till en fri hyressättning är att skillnaden mellan dagens hyra och den hyra lägenheten skulle betinga på en fri marknad är en subvention till den sittande hyresgästen. Förslag om en avreglerad hyresmarknad bemöts inte sällan med att det kräver ett mer aktivt deltagande av det offentliga i form av så kallad social housing, det vill säga subventionerade bostäder som tilldelas hushåll med låga inkomster, vilka inte klarar hitta boende på den ordinära marknaden. Detta beskrivs ofta som att det skulle kräva större subventioner från statens sida. Delvis är detta sant, att tillhandahålla bostäder under marknadspris till vissa hushåll kräver helt enkelt att någon annan betalar notan. I ett fall med social housing kan det bli just så att statens utgifter kommer öka. Men här glömmer man helt enkelt bort de subventioner som finns idag. Skillnaden är att dagens subventioner, som tillkommer genom att hyran regleras ner, inte syns som en utgiftspost för staten, varför de enkelt göms och glöms bort.

En viktig fråga som måste ställas är om dagens subventioner leder rätt. Här finns ett intressant resultat i Rambölls rapporter som inte diskuterats nämnvärt. Figur 21 i Stockholmsrapporten, figur 17 i Göteborgsrapporten, figur 16 i Halmstadsrapporten och figur 16 i Helsingborgsrapporten visar alla på ett positivt samband mellan hyresökningen vid övergång till marknadshyror och inkomster i områden. Kontentan av det presenterade resultatet är att de kraftigaste hyresökningarna i större utsträckning träffar områden där inkomsterna är högre, vilket lika väl kan uttryckas som att subventionen idag (utan övergång till marknadshyror) är större i de områden där inkomsterna är större. Att hyresregleringen alltså resulterar i en regressiv fördelning av subventionen bör stå utom rimligt tvivel.

Om man hårdrar debatten till att handla om två alternativ, som vi måste välja mellan, står det således mellan att införa marknadshyror och subventionera hushåll med låga inkomster, och att reglera hyrorna och acceptera att en stor del av subventionen tillfaller hushåll med relativt höga inkomster. Vilket av systemen man vill ha är naturligtvis en fråga för politiker att besvara, regressiv fördelningspolitik är dock inget som, mig veterligen, förespråkas av något av riksdagspartierna.

Det här inlägget postades i Hyresmarknad, Hyresreglering, Politik. Bokmärk permalänken.

KOMMENTARER

  1. Jag vill ifrågasätta en del av ditt resonemang Fredrik.

    Under rubriken hyresreglering och bostadsrättspriser uttrycker du dig som att det är hyresregleringen som ger bostadskö.
    Det borde väl ändå vara förhållandet mellan tillgång och efterfrågan som skapar och ger behovet av bostadskö!?

    Du förutsätter att diskrepansen mellan faktisk hyra och marknadens hyra är stor på en reglerad marknad. Men faktum är ju att bruksvärdessystemet jämnar ut i förhållande till marknadshyror, där hyrorna annars hade kunnat skjuta iväg åt båda håll.

    Du skriver att om fler vill flytta från hyresrätt till bostadsrätt så ger det positiva effekter på bostadsrättspriserna.
    Ja, priserna lär ju öka, men är det positivt för någon annan än just den som står i skedet att sälja?

    Du skriver att folk kan tjäna pengar på att sälja hyreskontrakt svart. Rätta mig om jag har fel, men kontraktet upprättas mellan hyresgäst och hyresvärd och är knappast något man kan flytta över på någon annan utan hyresvärdens godkännande. Enligt min logik är det i så fall hyresvärden som kan sälja kontraktet svart.

    Du vill få det till att hyresreglering och låga hyror ger bostadsköer. Borde det inte vara förhållandet mellan tillgång och efterfrågan som ger kö!?

    Du tar upp hyresregleringen som en subvention, men glömmer att utan hyresreglering så skulle inte bara vissa hyror öka, utan vissa kommer även att sjunka, i synnerhet om man bygger utefter behov.

    Du tycks glömma bort effekterna av byggtakten på hyrorna på en avreglerad marknad.
    Ju närmare balans, desto lägre hyror.
    Stimulerar detta verkligen privata bolag att bygga till balans?

    Andra möjliga effekter att studera och analysera är hur en avreglerad bostadsmarknad påverkar människors möjlighet till och val av område eller ort att bosätta sig på.
    Kan det leda till att låg- och mellaninkomsttagare flyr storstadskärnorna?
    Kan det då i sin tur leda till att det blir brist på arbetskraft i storstadskärnorna?
    Kommer då arbetsgivarna att flytta ut?
    Vad leder då det till för storstadskärnorna?

    Kommer marknadshyror att leda till en klass- och inkomstsegregation?

  2. Kopsch efterlyser nyansering i debatten kring marknadshyror. I sin blogg den 20 juni tar han upp flera aspekter av nuvarande hyressättning som sker efter en bruksvärdesmodell och kollektiva förhandlingar mellan en hyresgästorganisation och en hyresvärd. Artikeln avslutas med
    ”Om man hårdrar debatten till att handla om två alternativ, som vi måste välja mellan, står det således mellan att införa marknadshyror och subventionera hushåll med låga inkomster, och att reglera hyrorna och acceptera att en stor del av subventionen tillfaller hushåll med relativt höga inkomster. Vilket av systemen man vill ha är naturligtvis en fråga för politiker att besvara, regressiv fördelningspolitik är dock inget som, mig veterligen, förespråkas av något av riksdagspartierna.”

    I nyproduktion är hyressättningen de facto marknadshyra på de flesta håll i landet. I andra ändan av hyresrättsbeståndet – äldre hyresfastigheter – innebär bruksvärdessystemet en stundtals hög grad av subventionering, särskilt i de större städernas centrala områden. Detta senare gäller kanske speciellt medelstora och större lägenheter, inte sällan hyrda av höginkomsttagare. För detta någorlunda begränsade utbud kan det alltså gälla att hyressubventionen blir regressiv.

    Hyresgästföreningen och Allmännyttan har under de senaste tiotal åren arbetat med en modell som brukar kallas “systematisk hyressättning” eller “rätt hyra”. Avsikten är här att komma tillrätta med snedsitsar av det här slaget. Att vid hyressättningen räkna in hyresgästernas värderingar av lägenhetens utrustning, gemensamma faciliteter, närhet till samhällsservice, områdets läge, rykte och status, mm. Det här är en process som kommer att ta tid, som måste ta tid, för att inte inkräkta på människors situation i en fråga som för många har hög prioritet, boendet. Men processen kommer obevekligt att efter ett antal år komma tillrätta med just de regressiva snedsitsar vi berörde.

    En besläktad fråga är de snedsitsar som är orsakade av olika typer av räntesubventioner som tillkommer bostadsrätter och ägt boende. Här finns en påtaglig skillnad i löpande kostnader gentemot hyrt boende, till hyresgästens nackdel för en mycket stor andel hyresgäster.
    Ett intressant förslag att plana ut en del av skillnaderna presenterade Erik Saers och Rolf Lydahl nyligen i en artikel i Dagens Industri 180618. De två första förslagen är här särskilt intressanta:
    1. ”Slopa den generella avdragsrätten för räntor och tillåt bara avdrag inom inkomstkällan kapital. Tillåt istället att ränteavdrag som
    inte har kunnat utnyttjas ett enskilt år får ackumuleras och användas vid framtida överskott i inkomstkällan kapital, till exempel som
    avdrag mot realisationsvinst vid försäljningen av bostaden.”
    2. ”Inför en lägre beskattning på primärboende och allt annat boende som kapital. Vi menar med detta att boendet man är
    mantalsskriven på ska beskattas lägre vid försäljning. Förslagsvis mellan 15 och 20 procent. Alla andra boenden ska enligt detta
    förslag, betraktas som kapitalplacering och beskattas i nivå med exempelvis sparande i värdepapper.”
    Genom det första förslaget menar författarna att det ägda boendet fördyras, vilket verkar återhållande på prisutvecklingen och dessutom utjämnar den skattemässiga obalansen mellan hyrt och ägt boende.
    Utöver detta torde förslagen stimulera omsättningen av bostäder eftersom inlåsningseffekten på grund av skatt reduceras.
    Det andra förslaget ger dessutom en positiv effekt för fastboende på landsbygden, jämfört med de som skaffar sig fritidshus i området.

    Utöver ett fortsatt målmedvetet arbete med systematisk hyressättning och utjämnande åtgärder mellan boendeformer – typ Saers och Lydahls förslag – måste vi i analysera varför byggkostnaderna här i landet ligger flera tiotals procent högre än i t.ex. Finland och Tyskland. Analysera och rätta till.

    Hyressubventioner verkar i viss mån hyresdrivande och bör därför användas med extra försiktighet; införs marknadshyror blir de ett nödvändigt ont att intensifiera subventionerna, vilket förmodligen kommer att tillföra kostnader på tiotals miljarder på vår statsbudget.

    Sala 2018-07-09
    Lars Öberg (ordförande förhandlingsdelegationen, Sala/Heby HGF)

Skriv en Kommentar

* Obligatoriskt