Ombildningar, en politisk kamp mellan höger till vänster.

I dagarna berättade Dennis Wedin, tillträdande bostads- och fastighetsborgarråd i Stockholm, att den nya politiska majoriteten kommer öppna upp för ombildningar av hyresrätter inom det allmännyttiga beståndet i ytterstaden.[1] Ombildningarna är ett medel för att nå målet mer blandade områden. Där allmännyttan idag dominerar, ska dess andel reduceras genom att upplåtelseformen övergår till bostadsrätt för vissa. Det här beskedet har mötts av stor kritik från de som inte vill se fler ombildningar, framförallt den tidigare majoriteten. I våras krävde Karin Wanngård, då finansborgarråd i Stockholm, genom en artikel på SvD debatt svar på frågan ”hur många hyresrätter kommer ombildas efter valet?”.[2] Svaret har vi inte ännu, men att det kommer ombildas hyresrätter tycks det inte råda några tvivel om.

Jag ser dock ett antal andra intressanta frågor. Jag tänkte försöka belysa tre.

  1. Varför denna politiska dragkamp om ombildningar?
  2. Vem kommer vinna?
  3. Vad är orsaken till att trycket är så stort, särskilt i Stockholm?

Första frågan

Den första frågan kräver ett antagande, som inte behöver vara sant, det räcker med att verksamma politiker tror att det kan vara sant. Antaganden säger att traditionell vänsterpolitik (med Socialdemokraterna i spetsen) främst hittar sina väljare inom den hyrda boendeformen, medan traditionell högerpolitik (med Moderaterna i spetsen) främst hittar sina väljare i de ägda boendeformerna.[3] En förväntan från verksamma politiker om att det förhåller sig precis så skulle resultera i, när det kommer till frågan om ombildningar, att vänsterpartier söker försvåra, medan högerpartier söker förenkla. Och så ser det faktiskt ut, inte bara i Stockholm utan även i rikspolitiken.

Ombildningslagen började gälla 1982, under regeringen Fälldin (C). Dessförinnan hade ombildningar skett (faktiskt så tidigt som under första världskriget), men syftet (den inledande meningen i den bakomliggande propositionen var ”I propositionen föreslås åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt.”[4]) Bland annat föreslås att bildade bostadsrättsföreningar äger förköpsrätt, något som fortfarande gäller, men med undantag för fastigheter som ägs av staten eller allmännyttiga bostadsföretag. Den ursprungliga lagen krävde kvalificerad majoritet (det vill säga 2/3 av hyresgästerna måste rösta för en ombildning).

Nästa förändring av ombildningslagen kom 1991, under regeringen Bildt (M). Den inledande meningen i bakomliggande proposition: ”I propositionen föreslås flera lagändringar som syftar till att göra det enklare för hyresgäster att gå över från hyresrätt till bostadsrätt”.[5] Två intressanta förändringar genomförs, undantaget för fastigheter som ägs av staten eller kommunala bostadsbolag tas bort, och kvalificerad majoritet blir enkel majoritet (det vill säga fler än hälften av hyresgästerna måste rösta för en ombildning).

Enkel majoritet blir återigen kvalificerad majoritet under regeringen Persson, 1999. Samma år införs en stopplag för ombildningar av hyresrätter som ägs av kommunala bostadsbolag. Man såg en uppenbar risk att referensmaterialet för bruksvärdesprövning (som då var just allmännyttan) skulle eroderas eftersom ett flertal kommuner valt att ombilda för att klara ekonomin i sina bostadsbolag. 2002 införs krav om tillstånd från länsstyrelsen för att kommuner ska få ombilda sina hyresrätter (detta togs bort 2007 av regeringen Reinfeldt).

Reglerna om kvalificerad majoritet har gällt sen ändringen 1999, men inte utan att man försökt ändra på det. Nuvarande allianspartier har la, mellan 2000 och 2005, sammanlagt 16 motioner om att återgå till enkel majoritet. Även Vänsterpartiet har vid åtminstone två tillfällen lämnat motion om striktare krav, 2002 om att alla ska rösta för, och 2016 om att ¾ ska rösta för. Dessutom har motioner framlagts om att helt förbjuda ombildningar i det allmännyttiga beståndet.

Den här politiska dragkampen vittnar om att det kan ligga något i att politiker har en förväntan om hur deras väljare bor, vad gäller upplåtelseform.

 

Andra frågan

Den andra frågan gäller vem som kommer gå vinnande ur den här striden, på sikt. Här får man fråga sig vem som har övertaget, och vilka strategier som finns. För de som inte vill ombilda, kan man egentligen bara stoppa ombildningar under tiden man har makten, och samtidigt försöka bygga ifatt för att se till att antalet hyresrätter inte blir mindre. Att tillfälligt stoppa ombildningar har just problemet att det är tillfälligt. Så fort man förlorar makten kan ombildningar ta fart igen, och frågan är om man kan bygga lika mycket som den andra sidan lyckas ombilda varje gång de har makten. För de som vill ombilda står det fritt att göra så medan man har makten, här finns naturligtvis en begränsning i att hyresgäster måste rösta för en ombildning, och om de röstar för, att de klarar finansiering av köpet genom bostadsrättsföreningen. Det är inte nödvändigtvis självklart att de gör det. Min bedömning är dock att den sida som vill ombilda kommer gå vinnande ur det här, sett över de senaste decennierna har andelen hyresrätter i Stockholm minskat drastiskt, inte endast på grund av att politiker ombildat, utan även på grund av att det privata gjort samma sak.

Som jag framhållit tidigare finns ett stort värde av en hyresmarknad, det värdet ser vi dock endast om vi har en fungerande hyresmarknad. Under rådande omständigheter är det svårt att se det negativa i att hyresrätter, som är otillgängliga för de flesta som inte var förutseende nog att ställa sig i bostadskön 2007 blir bostadsrätter.

 

Tredje frågan

Vad är då orsaken? Jag tycker att Jan Jörnmark uttrycker det på ett fantastiskt pedagogiskt sätt: ”Finns det två möjliga former för upplåtande av fastigheter parallellt med varandra uppstår i princip omedelbart incitament för en övergång till den form där fri prisbildning råder[6] Naturligtvis finns är även en inverkan av politisk vilja, som ju annars hade kunnat stoppa ombildningarna, men om priset vid en ombildning hade varit detsamma som om hyresgästen valt att köpa en lägenhet som redan upplåts med bostadsrätt, så hade trycket och viljan från hyresgäster att ombilda hela fastigheter troligtvis inte varit tillnärmelsevis lika stort. Vill man på riktigt stoppa ombildningar, är det vettigaste man göra att verka för en marknadsmässig prissättning av hyresrätter (eller en likadan reglering för bostadsrätter)

[1] https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/de-blir-nya-borgarrad-i-stockholm/

[2] https://www.svd.se/tanker-m-salja-ut-annu-fler-hyresratter-i-stockholm

[3] Det här antagandet presenteras i boken Makten över bostaden, Meyerson, Ståhl och Wickman

[4] Proposition 1981/82:169, s. 1.

[5] Proposition 1991/92:160, s. 1.

[6] Jan Jörnmark (2005), s. 85

Det här inlägget postades i Bostadsmarknad, Hyresreglering, Ombildningar. Bokmärk permalänken.

Skriv en Kommentar

* Obligatoriskt