Varför byggs det inte för hushåll med låga inkomster?

I debatten om bostadsmarknaden lyfts ofta problemet att det inte byggs några bostäder för hushåll med låga inkomster. Varför uppfattas det här som ett problem?

När jag undervisar i kursen Urbanekonomi lägger jag ganska mycket tid på just bostadsmarknader, och en av föreläsningarna är helt ägnad åt just bostaden. Det första jag brukar lyfta fram är vad som särskiljer bostaden från övriga varor, för bostaden är faktiskt skild från övriga varor. En vanlig jämförelse brukar vara marknaden för bilar, och som vi ska se här är det en jämförelse som fungerar när vi diskuterar just nyproduktion för hushåll med låga inkomster. Så hur skiljer sig då bostaden från övriga varor? Tre skillnader kan urskönjas:

  1. Byte av bostad är förknippat med höga transaktionskostnader.
  2. Bostaden är heterogen.
  3. Bostaden är hållbar och dyr att producera.

Den första punkten har en reell betydelse i det att hushåll inte alltid kommer att bo i en bostad som helt motsvarar dess preferenser. Det är först när bostaden avviker tillräckligt mycket från hushållets preferenser som hushållet kommer välja att byta bostad. Låt oss jämföra med en vara som har en låg transaktionskostnad, exempelvis ett par byxor av det senaste modet. När modet förändras och byxorna blivit passé kommer de ganska snabbt hamna i garderoben, för att aldrig användas igen, de kommer istället bytas ut mot nya byxor, som passar det nuvarande modet. Det här gäller inte för bostaden. Vi känner säkert alla personer som innan de fått barn köpt en lägenhet med fler sovrum än de just vid köptillfället behöver, anledningen är naturligtvis att de förväntar sig behöva sovrummet i framtiden. Hade byte av bostad inte varit förknippat med transaktionskostnader hade det heller inte funnits någon anledning för hushållet att under en kort tid efterfråga fler sovrum än vad man faktiskt behöver. Samma sak gäller förstås åt andra hållet. Även om barnen flyttat ut kan det dröja en tid innan man bestämmer sig för att flytta till något mindre.

Den andra punkten, där bostäder skiljer sig som mest från andra varor, innebär att det inte finns två bostäder som är precis lika. Det kommer alltid att finnas någon skillnad. Det här ger sig absolut störst uttryck i läge. Två bostäder kan inte ha precis samma läge, även om de kan ha ett nära lika läge. Den här punkten är viktig när vi diskuterar att bygga bort den uppfattade bostadsbristen, genom att exempelvis bygga nya städer. Nya städer kommer förvisso ge nya bostäder, men de kommer ge bostäder i ett läge där folk uppenbarligen inte har velat bo hittills – de skiljer sig alltså i en viktig aspekt.

Den tredje och sista punkten är också den som är viktig för den här diskussionen. Bostäder har en väldigt lång livslängd, mellan 50 och 100 år i genomsnitt, de är också väldigt dyra att producera. Det här blir viktigt i diskussionen om varför det inte byggs för hushåll med låga inkomster. Värdet av bostaden är en funktion av en mängd olika saker (bland annat läge som diskuterats ovan). En av de sakerna är skicket, eller standarden. Under en bostads livslängd deprecieras värdet, allteftersom skicket försämras, priset sjunker. Hushåll med låga inkomster kommer, av förklarliga skäl, att i större utsträckning efterfråga billiga bostäder. Det är alltså inte förenligt att bygga nytt, som är dyrt, med att tillhandahålla bostäder för de med låga inkomster, som vill/kan betala lite. Istället är det i det äldre beståndet vi kommer hitta dessa bostäder. Här blir marknaden för bilar intressant som jämförelse. Hushåll med låga inkomster förväntas inte köpa nya bilar, och det diskuteras över huvud taget inte som ett problem i samhället att det inte produceras nya bilar till väldigt låga priser. Varför då?

Någon kan tänkas påpeka att det visst produceras billiga nya bilar, och det är sant, det finns RELATIVT billiga nya bilar. En förklaring till det är att nyproduktionen av bilar inte omhuldas av fullt lika många regleringar på att hålla en hög standard som nyproduktionen av bostäder gör. Oavsett produceras inga nya bilar som är väldigt billiga, de finns endast i den äldre bilparken.

En förklaring till att avsaknaden av väldigt billiga nya bilar inte diskuteras som ett samhällsproblem är att bilmarknaden inte har någon prisreglering. Avsaknaden av prisreglering gör att det finns en fungerande marknad för bilar, både nya och begagnade. Om vi istället hade sagt att bilar endast får säljas för 10.000kr så hade vi snabbt upptäckt att marknaden för bilar, både nya och begagnade, helt försvunnit. De enda bilarna som hade fortsatt säljas vore de bilar som inte har att värde som överstiger just 10.000kr. Övriga bilar som säljs skulle göra det på en svart marknad. Lite som med hyresrätter alltså. De hushåll som kommit över en hyresrätt kommer inte gärna att släppa den, möjligheten att behålla den är dessutom större när hyran är väldigt låg, då kan man klara av hyran trots att man exempelvis flyttat till annan ort. Eftersom det äldre och billiga beståndet försvinner, för att folk inte släpper sina kontrakt, eller för att de ombildas eller renoveras till nyproduktionshyror, inriktas hela diskussionen på att det måste byggas billiga lägenheter istället. Det här har dessvärre inte ens fungerat med hjälp av statliga subventioner på de marknader som det bäst skulle behövas.

Med det sagt finns ett värde i att söka åstadkomma en lägre prisbild, hur det kan göras kommer jag troligtvis få tillfälle att återkomma till.

Svaret på frågan i rubriken: Det ska inte byggas för hushåll med låga inkomster.

Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

Skriv en Kommentar

* Obligatoriskt